Riforma del condominio: ristabilita la solidarietà tra condomini

Il principio di solidarietà passiva dei condomini, trascurato dalla più recente giurisprudenza, torna a fare capolino con la recente legge di riforma del condominio (legge n. 22072012). Con la decisione n. 9148/2008, infatti, le Sezioni Unite della Cassazione hanno sancito che la responsabilità dei condomini risulta sorretta dal principio della parziarietà, principio secondo il quale gli oneri assunti nell’interesse del condominio devono essere attribuiti ai singoli componenti soltanto in via proporzionale alle rispettive quote, seguendo criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 del Codice civile per le obbligazioni ereditarie. Nello specifico, la Corte Suprema ha escluso la sussistenza del carattere solidale per le obbligazioni contratte nell’interesse condominiale a causa della realizzazione di lavori di ristrutturazione, rifacimento o manutenzione dell’edificio. Si tratta appunto di obblighi connotati da parziarietà. Rispecchiando questo orientamento, la domanda di pagamento può essere rivolta ai condomini in proporzione alla singola quota debitoria. Ai fini della verifica della consistenza di tale quota, ricade dunque sul creditore l’onere di controllare le tabelle millesimali del condominio. In realtà, le critiche sollevate dalla decisione della Cassazione sono state non poche.

L’ammessa parziarietà delle obbligazioni dei condomini verso i terzi risulta, in tal senso, poco assimilabile ai precetti del diritto positivo, configurando piuttosto il prodotto di un’audace, seppur avventata, restaurazione assiomatica del criterio della parziarietà, in vigore nel Codice abrogato. Anche nel caso in cui si volesse assecondare l’interpretazione secondo cui il precetto di diritto pronunciato abbia “unicamente” valore con riguardo alle obbligazioni contrattuali assunte dall’amministratore di condominio, verrebbe comunque a compiersi una grave violazione del criterio paritario, di cui all’articolo 3 della Costituzione, oltre a quello dell’ articolo 111 sempre del testo costituzionale sul giusto processo. Attraverso la legge di riforma del condominio, il legislatore ha invece deciso di non osservare la decisione delle Sezioni Unite della Cassazione riammettendo la solidarietà del debito del condominio nei casi in cui, nel nuovo articolo 65 delle Disposizioni attuative del Codice civile, prevede per i creditori l’impossibilità di agire nei confronti degli obbligati che sono in regola con i pagamenti, se non soltanto a seguito dell’escussione degli altri condomini.

Il beneficio di escussione pertanto non arriva ad escludere che tutti i condomini, anche se adempienti, possano essere ritenuti debitori solidali qualora sussista il mancato pagamento da parte di uno o più condomini del debito verso i terzi. Rimangono ora da fissare le modalità secondo cui il terzo creditore possa divenire abilitato ad agire contro i condomini adempienti per la morosità di altro condomino. Secondo alcune interpretazioni, il terzo non è obbligato a richiedere soltanto il pagamento del dovuto ai condomini morosi tramite lettera o atto di messa in mora, ma, per poter recuperare il proprio denaro dagli altri, è tenuto altresì ad agire in via esecutiva contro i condomini morosi. La variazione legislativa sembra dunque voler convalidare il principio secondo cui la sentenza ottenuta contro il condominio abbia valore di titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini in via solidale tra loro, sebbene non siano stati segnalati nominativamente e non siano stati dichiarati responsabili solidalmente. In tal senso si può dedurre che il creditore che ha già ottenuto la sentenza definitiva di condanna al pagamento di una somma di denaro nei confronti del condominio, automaticamente non diventa più interessato a proseguire l’azione nei confronti del condomino per il pagamento pro quota dell’analogo ammontare (Cassazione 20304/2004).

E’ intervenuta sul tema anche la decisione del Tribunale di Catania (13 novembre 2000) che ha stabilito che il decreto ingiuntivo diffuso per un’obbligazione pecuniaria nei confronti del condominio, opposto soltanto da alcuni condomini e viceversa accolto sia dallo stesso condominio che dai restanti partecipanti alla comunione, acquisisce autorità di giudicato sostanziale nei confronti degli intimati che non abbiano fatto opposizione. Oggi, con la nuova previsione dell’articolo 1135 n. 4, l’eventuale responsabilità solidale dei condomini viene di fatto circoscritta, prevedendo che sia l’assemblea a dover provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni attraverso la costituzione obbligatoria di un fondo speciale d’importo pari all’ammontare dei lavori. L’importo dei lavori da realizzare, poi, una volta raccolto dall’amministratore, lascia scoperta esclusivamente la possibile quota aggiuntiva per le variazioni e gli extra decisi in corso di opera, che andrebbero comunque approvati anticipatamente dall’assemblea. In conclusione, diventa assai rilevante la subentrata norma che annuncia, per il venditore che cede diritti su unità immobiliari, il mantenimento dell’obbligo solidale con l’avente causa per i contributi condominiali fino a quando la copia autentica dell’atto che convalida il trasferimento del diritto viene passata all’amministratore.