Nella delega fiscale, all’esame del comitato ristretto guidato da Daniele Capezzone, il catasto ha un ruolo preminente e non sono pochi i ritocchi fatti al testo lasciato in sospeso dalla scorsa legislatura anche se i cardini restano sempre gli stessi; suddivisione del territorio in «microzone», asciugatura radicale del sistema di vani, classi e categorie, ormai vecchio di 74 anni, e individuazione di immobili-tipo, ai quali applicare un algoritmo con variabili per personalizzare il valore patrimoniale. I tempi saranno lunghi, anche perché, pur procedendo con immobili campione, si tratta pur sempre di effettuare una ricognizione su 60 milioni di unità immobiliari.
Il valore patrimoniale è la vera novità della riforma. Sarà fissato cominciando dai valori di mercato al metro quadrato, per la tipologia immobiliare relativa, rilevati probabilmente dall’Omi (Osservatorio immobiliare dell’agenzia del Territorio). A questo primo dato di fatto si applicano una serie di coefficienti in successione: le scale, l’anno di costruzione, il piano, l’esposizione, il riscontro d’aria, l’affaccio, l’ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo (quest’ultimo abbassa il valore), lo stato di manutenzione.
La totalità di questi coefficienti genera un algoritmo che modifica anche radicalmente il valore al metro quadrato di partenza. A questo punto il valore così corretto viene moltiplicato per il numero dei metri quadrati rilevati secondo la metodologia catastale e il risultato è, appunto il “valore patrimoniale”.
La nuova rendita catastale partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato (anch’essi reperibili come dati Omi), cui si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera. Queste si attestano, in media, sul 47-52 per cento. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova “rendita catastale”.
Per quanto riguarda l’algoritmo cerchiamo di essere più precisi. L’ex agenzia del Territorio non ha mai ufficializzato i dati delle sperimentazioni effettuate in circa 22 città. La legge delega stabilisce l’assunzione di metodologie probabilistiche al posto del precedente sistema di valutazione classico, di tipo deterministico tradizionale. Questi nuovi procedimenti (sistemi estimativi di massa) con metodologie statistiche matematiche sono generalmente applicabili alla stima di un grande numero di immobili, con un buon livello di precisione, in un forma dinamica e automatizzata.
La metodologia è abbastanza complicata, e, a quanto risulta, quella che verrà impiegata dopo che la riforma riceverà il semaforo verde, sarà di fatto quella già elaborata in occasione dei precedenti tentativi di riforma (1999 e 2006). Bisogna prestare attenzione alle variabili che incidono sul valore visto che sono molteplici.
Il sistema adottato dal catasto fino ad ora agisce in questo: date precise caratteristiche intrinseche (come quelle costruttive) ed estrinseche (come la presenza di servizi) l’immobile viene inquadrato all’interno di una certa categoria e classe catastale.
Successivamente si moltiplica la tariffa d’estimo corrispondente a quella categoria e classe (ce ne sono decine e decine nei piccoli comuni, molte di più nelle grandi città) per il numero di “vani”. Il vano altro non è se non una stanza di misura variabile a seconda della provincia, a volte anche del comune. Il risultato di “tariffa x vani” è la rendita catastale, base di tutti i calcoli delle imposte.
Il nuovo sistema, invece, funzionerà così: la prima operazione prevede l’individuazione delle microzone, piccole porzioni di territorio comunale, con caratteristiche omogenee già definite. Poi, nell’ambito delle microzone e per ogni tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, eccetera) si definirà il “valore medio di mercato”. A questo verranno applicati dei coefficienti correttivi concernenti l’ubicazione, epoca di costruzione, destinazione (come economico, civile) grado di finitura, eccetera. Questi coefficienti agiranno sulla base di un’algoritmo che alla fine stabilirà il valore unitario del metro quadrato.
In base al Dpr 138/98, per la superficie catastale delle unità a destinazione ordinaria si calcolano i muri interni e perimetrali esterni per intero fino a uno spessore di 50 cm e i muri in comunione al 50% fino a uno spessore di 25 cm. La superficie dei locali principali e degli accessori di altezza utile inferiore a 1,50 metri non entra nel computo.
Scale, rampe, ascensori interni si computano in base alla loro proiezione orizzontale. Soffitte e balconi Soffitte, cantine e simili si contano al 50% se comunicanti con la casa, altrimenti al 25%; balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva, sono al 30% fino a 25 metri quadrati e al 10% per la quota eccedente (se comunicanti con la casa).
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