Residenze turistico-alberghiere – I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Tuttavia, anche in seguito alla nota sentenza della Corte costituzionale n. 80/2012 che aveva dichiarato l’illegittimità di questo ed altri articoli del codice del turismo, permaneva l’esigenza di avere un quadro unitario delle RTA sotto il profilo fiscale e catastale, considerandone l’astratta riconducibilità nelle categorie “A/…” (abitazioni) e “D/2” (alberghi e pensioni) rispettivamente per le unità abitative e per i locali di ricevimento alberghiero.
Sorge dunque spontanea la domanda se occorre dare prevalenza all’uso turistico-ricettivo svolto complessivamente dalle RTA o, in alternativa, distinguere all’interno delle RTA fra caratteristiche costruttive e uso appropriato di ciascun fabbricato. A questa e ad altre esigenze di chiarezza risponde, con particolare nitidezza, la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 14 gennaio 2014, qui di seguito sintetizzata.
In primo luogo, mediante il richiamo a precedenti documenti dell’Agenzia del Territorio (circ. n. 4/2006), la risoluzione conferma la correttezza di censire gli appartamenti in una delle categorie abitative comprese nel gruppo “A” e le altre porzioni immobiliari nelle altre categorie di pertinenza, ivi compresa la “D/2” sopra rammentata.
In secondo luogo, l’aliquota IVA applicabile per la costruzione delle RTA nel loro complesso è quella ordinaria del 22%. Tuttavia, qualora i contratti di appalto riguardino RTA con le caratteristiche della legge Tupini ossia unità abitative non “di lusso” (cfr. art. 13, l. 408/1949 e succ. mod.), potrà applicarsi l’aliquota ridotta del 10% come pure l’aliquota del 4% per le “prestazioni rese nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita”.
In terzo luogo, le cessioni delle singole porzioni immobiliari costituenti le RTA, effettuate dalle imprese costruttrici ed accatastate in una delle categorie del gruppo A, saranno esentate dal pagamento dell’IVA in caso di opzione manifestata in tal senso dalle medesime imprese, mentre la cessione delle porzioni accatastate in D/2 saranno trattate alla stregua di cessione di immobili strumentali.
Per ciò che attiene, infine, alla locazione delle singole unità abitative, le operazioni saranno esenti da IVA se le imprese costruttrici delle IVA optino per l’imponibilità; in caso diverso, l’aliquota IVA applicabile sarà del 10%. Peraltro, se come avviene di regola, le unità abitative siano locate ad uso turistico, i relativi canoni di locazione saranno soggetti all’aliquota IVA del 10%, mentre le locazioni delle unità immobiliari accatastate in D/2 saranno esenti da IVA e i relativi canoni saranno assoggettati all’aliquota IVA ordinaria del 22%.
Per saperne di più si consiglia la lettura della risoluzione che, ovviamente, non si occupa degli altri delicati aspetti di carattere urbanistico-edilizio delle RTA

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/nsilib/nsi/documentazione/provvedimenti+circolari+e+risoluzioni/risoluzioni/archivio+risoluzioni/risoluzioni+2014/gennaio+2014+risoluzioni/risoluzione+8e+del+14+gennaio+2014/ris+n++8+del+14+gennaio++2014.pdf