Impignorabilità della prima casa: sospensione della procedura esecutiva

Già blogger per LeggiOggi, l’impegno dell’Avv. Giuliana Gianna nella tutela dei debitori a difesa della prima casa, si è recentemente concretizzato nella pubblicazione del volume “Impignorabilità della prima casa” – aggiornato alla disciplina sulla crisi da sovraindebitamento – edito da Maggioli Editore.

Sebbene il volume – con formulario e giurisprudenza – sia prevalentemente destinato ai professionisti (avvocati, commercialisti, giudici), direttamente coinvolti nelle procedure esecutive immobiliari, la recente pubblicazione riaccende i riflettori su un tema ancora tristemente attuale.

Il dibattito sull’impignorabilità della prima casa

A ricordarlo è l’autrice nell’introduzione della pubblicazione.

“Il dibattito sull’impignorabilità della prima casa ha acquisito, negli ultimi anni, causa la crisi economica e altri fattori devianti di malagiustizia, una centralità senza precedenti. Gli interventi legislativi che hanno interessato il settore delle espropriazioni immobiliari hanno creato non poca confusione, ai fini della corretta applicazione, tra le norme del codice di rito. La peculiarità delle procedure esecutive, se da una parte ha contribuito a definire i ruoli di chi vi partecipa a vario titolo (creditori, debitore, consulente tecnico, professionista delegato, custode, giudice), dall’altra cela insidie latenti che mortificano il corretto iter della giustizia. L’elevata percentuale di “espropri facili”, a danno del debitore e della propria famiglia, e il disagio economico-sociale che in alcuni casi si è trasformato in tragedia, nel caso in cui oggetto dell’esecuzione sia l’unico bene destinato ad abitazione familiare, ha dato il via ad un articolato disegno di legge, approvato dall’Assemblea Regionale Siciliana il 22 ottobre 2014.

Non si tratta di una legge completamente a favore del debitore, che ostacolerebbe i creditori, ma di una tutela e di una garanzia in più, per evitare che – come sempre più spesso accade – siano proprio i creditori i primi insoddisfatti dell’esito dell’esecuzione. Quasi sempre, infatti, il creditore non recupera il credito per cui agisce in executivis, anche quando si arriva alla estrema ratio della vendita di un immobile a prezzo irrisorio, di fatto agevolando, più o meno consapevolmente, gli interessi di chi per abitudine o per caso partecipa alle aste giudiziarie.

Con la crisi economica e il crollo del mercato immobiliare, quello delle aste giudiziarie è diventato ormai un vero e proprio mercato, parallelo a quello tradizionale, per certi versi un mercato spudoratamente sleale, dove si insidiano – anche laddove la procedura è stata correttamente eseguita – potenziali irregolarità. Le cronache degli ultimi anni sono piene di episodi estremi che hanno svelato intrecci ben consolidati, al Sud, come al Nord e al Centro, di un business senza scrupoli”.

Il caso

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LeggiOggi si è occupato, a tal proposito, del caso della sig.ra Luisella Proto. A causa di un debito contratto per un importo originario di euro 7.738,20, successivamente gravato dalle spese dell’esecuzione, la sig.ra Proto si è vista svendere l’unico bene immobile di proprietà. La procedura esecutiva, iniziata nel 2009, dopo 6 aste andate deserte, ha visto aggiudicarsi nel 2014, al settimo incanto, l’immobile di circa 100 mq per soli euro 7.519.13, cifra che non ha soddisfatto il credito per cui è stata azionata l’esecuzione immobiliare, atteso l’intervento di un ulteriore creditore e le spese correlate alla valutazione, vendita e trasferimento dell’immobile.

L’avvocato Gianna, contattata successivamente alla notifica del decreto di trasferimento dell’immobile, ha avuto modo di verificare che “nel corso della procedura esecutiva e nella fase successiva all’aggiudicazione si sono registrate alcune anomalie, circostanze che avrebbero potuto giustificare una sospensione dell’esecuzione ai sensi dell’art. 586 c.p.c. atteso che il prezzo a base d’asta era notevolmente inferiore a quello giusto, sia sotto il profilo del valore di mercato sia con riguardo al prezzo che meglio avrebbe potuto soddisfare le pretese creditorie”.

In tal senso si sono già espressi alcuni giudici italiani che, avendo “giudicato assolutamente ingiusto e inaccettabile un ulteriore abbattimento del prezzo di vendita che finirebbe con il consentire una svendita a prezzo vile della proprietà di parte debitrice, con il rischio di danneggiare lo stesso ceto creditorio”, hanno sospeso le vendite di determinati immobili.

La svendita a prezzo vile non è stata, tuttavia, l’unica ingiustizia subita dalla sig.ra Proto e da altri debitori: infatti, nelle more dell’aggiudicazione dell’immobile, l’art. 164 bis disp. att. c.p.c., introdotto dal decreto legge 132/2014 convertito con modificazioni nella legge 162/2014, prevede la chiusura anticipata del processo esecutivo qualora, dopo una serie di ribassi di asta, il prezzo battuto, come base per l’esecuzione forzata dell’immobile, si discosta troppo dall’effettivo valore di mercato, ciò in quanto la compressione del diritto alla proprietà del debitore non può mai pregiudicare in modo irragionevole i suoi diritti della persona.

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Il diritto all’abitazione

Il diritto all’abitazione, infatti, è un diritto fondamentale garantito dall’art. 7 della Carta, come sottolineato nella sentenza resa dalla terza sezione della Corte di Giustizia Ue nella causa C-34/13, già pubblicata da LeggiOggi in data 13 ottobre 2014.

Sulla scorta dell’esperienza maturata nei casi di cui si è occupata nel corso di questi anni, l’autore ha dato spazio nel volume alla legge voto recante “Disposizioni in tema di impignorabilità della prima casa e dei beni mobili e immobili strumentali all’esercizio di imprese, arti e professioni e di riforma del sistema di riscossione esattoriale” approvata dall’Assemblea Regionale Siciliana.

Il disegno di legge d’iniziativa dell’Assemblea Regionale Siciliana, che rappresenta il primo passo verso l’impignorabilià della prima casa a livello nazionale estendendo anche al settore privato le garanzie oggi previste a favore del debitore nel caso di procedura esecutiva promossa dal concessionario della riscossione, già approdato al Parlamento nazionale, è stato assegnato alle Commissioni riunite 2ª (Giustizia) e 6ª (Finanze e tesoro) ma è ancora in corso di esame in commissione dal 15 settembre 2015. Tale disegno di legge costituisce il completamento della riforma avviata con il decreto legge n. 63 del 2013 (cosiddetto del “Fare”), convertito, con modificazioni, dalla legge n. 98 del 2013, in linea con le esigenze più volte manifestate dalle amministrazioni territoriali in materia di impignorabilità della prima casa e dei beni mobili ed immobili che sono strumentali all’esercizio di imprese, di arti e professioni nonché di riforma del sistema di riscossione esattoriale e del sistema delle espropriazioni immobiliari.

Dalla relazione tecnica di presentazione del disegno di legge emerge la necessità di “incidere sui meccanismi di espropriazione immobiliare promossi dalle aziende e dagli istituti di credito e dagli intermediari finanziari, pur facendo in modo che tale intendimento non determini una sostanziale immunità per gli impegni contratti, anche per non danneggiare i creditori e non rischiare distorsioni nei comportamenti dei gruppi sociali, che potrebbero essere indotti ad organizzare il patrimonio su uniche abitazioni inattaccabili, e nel funzionamento del sistema creditizio. È, altresì, necessario che l’impossibilità per l’agente di riscossione di dar corso, al ricorrere dei presupposti stabiliti dalla legge, all’espropriazione dell’unico immobile di proprietà del debitore adibito ad uso abitativo, sia accompagnata da misure dirette a sancire una analoga barriera riguardo agli immobili strumentali all’esercizio di un mestiere, di un’arte o di una professione, in particolare ove si tratti degli unici beni necessari per l’esercizio di un’attività economica e qualora su tale esercizio si fondino le possibilità del debitore e del suo nucleo familiare di sopperire ai propri elementari fabbisogni di sussistenza. Risulta, ancora, opportuna una riforma del sistema delle espropriazioni immobiliari, dovendosi prevedere la necessità del possesso di requisiti morali e di ordine pubblico in capo ai soggetti che intendano partecipare alle aste pubbliche: in questi anni, infatti, le inchieste condotte da molte procure della Repubblica hanno dimostrato la presenza e l’influenza, nelle aste, di soggetti e gruppi criminali, ed anche alcune recenti inchieste giudiziarie, come, da ultimo, quelle avviate dalla procura della Repubblica di Ragusa, danno atto della partecipazione a tali procedure anche di soggetti che, ancorché non organicamente legati alla criminalità organizzata, sono dediti a pratiche dirette a lucrare sulle difficoltà dei cittadini. Infine, suscita perplessità l’attuale meccanismo che, per i debiti contratti nei confronti dell’erario, garantisce a tutti i soggetti, indistintamente, di accedere al beneficio del blocco delle azioni esecutive sulla “unica” abitazione, senza distinguere tra quanti abbiano ispirato i propri comportamenti al rispetto della legalità e abbiano correttamente assolto i propri obblighi nei confronti dello Stato, perlomeno fino a quando non ne siano stati impossibilitati per ragioni indipendenti dalla propria volontà, e quanti, al contrario, abbiano riportato condanne per reati di particolare gravità o abbiano coscientemente eluso i propri obblighi. Occorre, quindi, una riformulazione delle condizioni per accedere ai benefìci in questione”.

Successivamente, altri disegni di legge hanno riproposto il contenuto della legge voto siciliana così lasciando intendendere che è maturata presso tutti gli schieramenti politici un’apertura all’approvazione a livello nazionale di tale legge. Tuttavia, l’intenzione non si è ancora esternata nella volontà di dare concreti e tangibili segni tesi all’approvazione di tale disegno di legge. Anche per questo l’autrice lancia un messaggio ai Parlamentari italiani affinchè facciano tesoro, nell’esercizio del loro mandato, del monito di Platone: “Il legislatore non deve proporsi la felicità di un certo numero di cittadini escludendone altri, ma bensì la felicità di tutti”.

Un excursus sui casi

In attesa dell’approvazione di tale legge, il volume offre un excursus sull’ampia casistica che può contribuire a giustificare una sospensione delle procedure esecutive, passando dalla normativa antiusura alle procedure di esdebitazione. Le massime giurisprudenziali, le sentenze della Corte di Giustizia dell’Unione europea, che stanno sempre più ampliando, con i principi di diritto sanciti, le prospettive di tutela del debitore, i casi pratici e il formulario di alcuni atti fondamentali, offrono notevoli spunti di approfondimento per chi è professionalmente chiamato a difendere il debitore esecutato o a rischio di esecuzione, da adattare al singolo caso concreto.

Il volume offre, quindi, un approfondimento tematico con una prospettiva di tutela privilegiata in favore dei debitori esecutati, “non per aiutarli – sia chiaro – a non saldare i loro debiti, quanto piuttosto per monitorare le varie fasi della procedura esecutiva e, laddove possibile, scongiurarla, attivando gli strumenti di tutela alternativa oggi disponibili”.

Certamente, l’ampiezza delle modifiche normative, a causa dell’assenza di coordinamento tra le stesse, e in carenza di un intervento organico e chiaro, ha aumentato i non pochi problemi interpretativi che nell’applicazione pratica gli operatori del diritto sperimentano quotidianamente. Una conferma in tal senso è offerta dalle ultime novità introdotte dal d.l. 3 maggio 2016, n. 59 che dimostra la carenza di organicità delle norme previste in materia.