La legge di Stabilità 2016 ha ammesso due importanti agevolazioni che abbassano di molto le tasse per chi cambia casa e non riesce a vendere quella vecchia (tasse ridotte anche se si tiene per un anno, al massimo, il vecchio immobile) o per chi acquista un’abitazione in cantiere.
I due provvedimenti possono portare a un risparmio di parecchie migliaia di euro in tasse su un contratto di acquisto.
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1) COME VENGONO RIDOTTE LE TASSE PER CHI NON RIESCE A VENDERE LA VECCHIA CASA?
In merito alla prima agevolazione introdotta, essa rappresenta la possibilità di acquistare un immobile residenziale non di lusso con imposte ridotte anche se si mantiene, al massimo per un anno, il possesso di un’abitazione acquisita in precedenza.
2) COME VENGONO RIDOTTE LE TASSE PER CHI COMPRA CASA IN CANTIERE?
Con riguardo, invece, alla seconda agevolazione, la stessa viene a riguardare le abitazioni acquistate da un costruttore: il 50% dell’IVA che grava sulla vendita può essere recuperata in 10 anni con la detrazione IRPEF.
Il trattamento fiscale sugli acquisti immobiliari cambia molto quando l’unità acquistata è la prima casa.
Al fini dei rientrare nelle fattispecie agevolate fino al 31 dicembre 2015 era necessario che:
1) l’abitazione non appartenesse alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;
2) chi compra stabilisse la residenza nel comune in cui si trova la casa entro 18 mesi;
3) non si possedesse, nemmeno in comunione con il coniuge, un’altra abitazione nello stesso comune;
4) non bisogna possedere in tutta Italia un’altra abitazione acquistata come prima casa.
Per il 2016, invece, rimangono uguali i primi due requisiti cambiando tuttavia il terzo e il quarto: adesso è, infatti, possibile ottenere agevolazioni fiscali anche se si è proprietari di un’abitazione comprata con agevolazione fiscale, purché la si rivenda entro un anno.
La medesima facilitazione si applica anche se la casa posseduta è nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione nuova, soltanto però se è stata acquisita con agevolazioni.
3) QUALI NUOVE AGEVOLAZIONI FISCALI PER CHI ACQUISTA DA PRIVATO O DA SOCIETA’ NON COSTRUTTRICE?
Su queste tipologie di acquisti, ai fini della tassazione non si considera il costo pattuito bensì il valore catastale dell’immobile, normalmente molto più basso del prezzo reale.
Quando si tratta di prima casa l’imposta di registro è il 2% del valore catastale; si aggiungono poi 100 euro per imposta catastale e imposta ipotecaria. Il versamento minimo è di 1000 euro.
Quando invece non si tratta di prima casa l’imposta di registro sale al 9% ed è calcolata su più del 10% di valore al catasto.
Si riporta il confronto tra le norme precedenti e le nuove norme della legge di Stabilità 2016 a Roma e Milano:
– a Roma, su una casa da 120 metri quadrati in categoria A/2, pagava un esborso di 15.257 euro mentre ora se la cava con 3.162.
– casa A/3 da 80 metri a Milano con le nuove regole si pagano in media 1.530 euro invece dei 7.180 euro precedenti.
– Acquisto dal costruttore
Con riferimento alla prima casa l’IVA è al 4% a fronte del vecchio 10% applicabile alle seconde case non di lusso. All’IVA vanno poi aggiunte altre 600 euro a titolo di imposte di registro, ipotecarie e catastale.
L’acquisto dall’impresa viene tassato sul prezzo reale e non sul valore a catasto: su una casa da 200mila euro se si può usufruire dell’aliquota agevolata: l’IVA sarà cioè a 8.000 euro e non a 20mila.
Metà dell’IVA (con la legge di Stabilità 2016) può essere recuperata sotto forma di detrazione IRPEF in 10 anni se l’abitazione appartiene alle classi energetiche A o B.
Circa le agevolazioni casa 2016 per chi compra dal costruttore, ecco un altro confronto utile, tra Milano e Roma, casa in centro e casa in periferia. Su un’abitazione centrale da 120 mq il recupero di imposta su prima casa è di 1.638 euro all’anno a Milano e di 1.545 euro a Roma.
Invece, su una casa da 80 metri in periferia si recuperano 454 euro all’anno nella capitale e 454 a Milano. Il recupero dell’IVA si applica anche se l’acquisto riguarda un immobile residenziale che non è la prima casa (120 metri a Milano seconda pagare IVA di circa 81.800 euro e ogni anno l’acquirente può scalare 4.090 euro dalla dichiarazione dei redditi).
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