Novità sulle agevolazioni ”prima casa” dalla circolare Ag. Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015

Tra le tematiche affrontate dalla circolare 17/E/2015 – parecchie delle quali su questioni di carattere immobiliare – una delle più rilevati afferisce alla sempre attuale tematica delle agevolazioni “prima casa”, nelle sue molteplici declinazioni.

 L’autore di questo articolo, Stefano Baruzzi, è autore degli Ebook di freschissima pubblicazione “Le agevolazioni fiscali prima casa” e “L’imposta di registro nelle operazioni immobiliari”, entrambi pubblicati dagli editori Fisco e Tasse e Maggioli. ndR

Tra le risposte fornite dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 17/E/2015 assumono, evidentemente, interesse particolare quelle caratterizzate da aspetti innovativi.

Tale è quella oggetto del paragrafo 4.9 sul credito d’imposta per il riacquisto della ”prima casa”.

Il riferimento normativo è costituito dall’articolo 7, commi 1 e 2, della legge n. 448/1998.

Tali disposizioni, in sostanza, riconoscono un credito d’imposta ai contribuenti che acquisiscono un’altra casa di abitazione non di lusso, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’unità immobiliare per la quale avevano fruito in sede di acquisto dell’aliquota agevolata ”prima casa” prevista ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA.

Il credito d’imposta è riconosciuto dalla normativa sopra citata ”fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato” e ”non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso”.

La medesima normativa dispone, altresì, che Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione

• dall’imposta di registro dovuta sull’atto di (ri)acquisto agevolato

oppure

• per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito

oppure

• può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto
• può altresì essere utilizzato in compensazione, ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, nell’ambito del modello F24.

Ovviamente, in ogni caso, il credito d’imposta non può dare luogo a rimborsi.

Come anticipato, la posizione manifestata dall’Agenzia nella circolare 17/E/2015 è innovativa, in quanto amplia, rispetto a quanto sinora affermato (dunque in senso favorevole per i contribuenti), le loro possibilità di utilizzare il credito d’imposta in questione.

Infatti, la circolare 17/E/2015 precisa ora che nel caso in cui il credito di imposta sia stato utilizzato solo parzialmente per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto di ”riacquisto”, la differenza residua potrà essere utilizzata dal contribuente in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche oppure in compensazione nel modello F24.

Diversamente, la circolare ribadisce che continua a non poter essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito stante l’utilizzo da parte del legislatore, per questa fattispecie (e per essa soltanto), della locuzione ”per l’intero importo”.

Riportiamo, per maggior chiarezza, l’utile esempio opportunamente proposto dalla circolare.

Immobile acquistato il 30 dicembre 2012 di valore pari ad euro 150.000 e rivenduto in data 10 gennaio 2015

• Ø Imposta di registro corrisposta in sede di acquisto pari ad euro 4.500 (150.000 * 3% – aliquota ”prima casa” vigente fino al 31 dicembre 2013)

Altro immobile acquistato il 31 marzo 2015 di valore pari ad euro 160.000

• Ø Imposta di registro dovuta pari ad euro 3.200 (160.000*2% – aliquota ”prima casa” vigente dal 1° gennaio 2014).

• Ø Da tale importo deve essere scomputata l’imposta di registro (euro 1.800) versata alla registrazione del preliminare in relazione agli acconti prezzo (euro 60.000 * 3%).

• Ø Imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto definitivo pari ad euro 1.400

Credito d’imposta spettante (minore importo tra euro 4.500 ed euro 3.200) euro 3.200

Credito di imposta utilizzato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina euro 1.400.

La parte residua del credito (euro 1.800) può essere utilizzata in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data di acquisto del nuovo immobile o in compensazione nel mod. F24.

Non può, invece, essere utilizzato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

A completamento di quanto detto, merita una precisazione, ancorché non costituisca oggetto della circolare 17/E/2015, il richiamo – contenuto nella normativa sul credito d’imposta – alle ”case di abitazione non di lusso”: in passato, la verifica circa l’insussistenza dei requisiti ”di lusso” doveva essere compiuta sulla base dei criteri contenuti nel noto Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969. Dal 1° gennaio 2014, invece, con l’entrata in vigore della riforma dell’imposta di registro attuata con l’articolo 10 del D.Lgs. n. 23/2011, al fine di poter fruire delle agevolazioni ”prima casa”, le unità immobiliari oggetto di acquisto non devono essere censite o censibili nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in villa) o A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Identica modifica è stata apportata in relazione agli acquisti agevolati ”prima casa” in regime di IVA, in questo caso, però, a partire dal 13 dicembre 2014 (art. 33, D.Lgs. n. 175 del 21 novembre 2014 e circolare Ag. Entrate n. 31/E del 30 dicembre 2014, par. 24).

Nulla ha, invece, disposto il legislatore, presumibilmente per dimenticanza, con riferimento alla normativa sul credito d’imposta ”prima casa” (ma non solo, anche con riferimento ad altri ambiti normativi che, pure, avrebbero necessitato di un coordinamento normativo) nella quale, pertanto, è rimasto il richiamo ai requisiti ”non di lusso” declinati dal D.M. 2 agosto 1969.

Su questo aspetto, in via interpretativa, l’Agenzia delle Entrate si è peraltro pronunciata (paragrafo 1.1.2 della circolare 2/E/2014) nei termini seguenti, che reputiamo condivisibili:”Per quanto riguarda, infine, il riferimento all’acquisto di ”un’altra casa di abitazione non di lusso” di cui al citato articolo 7 della legge n. 448 del 1998, si ritiene che tale locuzione deve essere riferita, per gli atti soggetti ad imposta di registro, in considerazione del rinvio operato dalla norma in commento alla Nota II-bis, alle case di abitazione ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, così come previsto ai fini dell’applicazione delle agevolazioni prima casa”.