Amministratore di Condominio: è obbligatorio? Nomina e revoca

La nomina dell’amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore di condominio rappresenta un passo cruciale nella gestione della vita condominiale. In conformità al Codice Civile italiano, l’assemblea condominiale è il luogo in cui viene effettuata la scelta dell’amministratore. È necessario che questa decisione venga presa con almeno la metà dei voti, intesi come quote millesimali (500/1000) e la maggioranza dei presenti votanti. 

La carica è annuale, ma si rinnova automaticamente di anno in anno senza limiti di tempo.

Requisiti carica di amministratore
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

• a) che hanno il godimento dei diritti civili;
• b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute
• definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• d) che non sono interdetti o inabilitati;
• e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
• I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

La nomina dell’amministratore di condominio in Italia è un processo regolamentato dalla legge. Ecco come procedere con la nomina:

• Convocazione dell’assemblea condominiale. In linea generale, la convocazione dell’assemblea può avvenire ad opera dell’amministratore uscente; oppure può essere richiesta da due o più condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio (166,66 millesimi).
  • Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.).
  • La convocazione deve includere la data, l’orario, il luogo dell’assemblea e l’ordine del giorno, che deve indicare chiaramente la nomina dell’amministratore.
• Proposta di candidati. Durante l’assemblea, i condomini possono proporre candidati per il ruolo di amministratore. È possibile anche votare per la nomina di un amministratore professionale esterno. In alternativa, alcuni condomini potrebbero proporre di confermare l’amministratore in carica, se soddisfatto del suo operato.
• Voto per la nomina.
• Redazione del verbale. Dopo la votazione, si redige un verbale dell’assemblea che attesta la nomina dell’amministratore prescelto. Il verbale deve essere firmato dal presidente dell’assemblea e, se presente, dal segretario.
• Comunicazione formale. La nomina dell’amministratore deve essere comunicata formalmente all’eletto attraverso una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Questa comunicazione deve specificare la durata del mandato, le responsabilità dell’amministratore e ogni altra condizione concordata.
• Comunicazione dell’amministratore. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri
• Contratto e registrazione. Dopo la nomina, l’amministratore e il condominio possono stipulare un contratto che definisce i dettagli della collaborazione. Come chiarito sul portale Unioncamere, il rapporto di mandato, in forza del quale l’amministratore acquista un preciso potere esecutivo e di rappresentanza per l’appunto conferito dall’organo assembleare del condominio, titolare di potere deliberativo.
• Un tale inquadramento facilita l’operazione di formalizzazione del rapporto Amministratore- Condominio, che in assenza di un contratto tipizzato ex lege, può ricostruirsi comunque sulla base del “contratto di mandato” arricchito degli aspetti peculiari degli artt. 1129 c.c. e ss.

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E’ obbligatorio nominare l’amministratore di condominio?

Nonostante l’importanza dell’amministratore di condominio, sorgono situazioni in cui i condomini possono considerare l’opzione di gestire autonomamente gli affari comuni. La legge italiana, che regola la materia attraverso il Codice Civile, non impone la nomina di un amministratore per tutti i condomini. Tuttavia, la decisione di non dotarsi di un amministratore richiede una precisa organizzazione e un impegno costante da parte di tutti i residenti.

L’art. 1129 del C.C.  dopo la riforma attuata con la legge 220/2012  ha reso obbligatoria la nomina dell’amministratore quando i condomini sono più di otto. In sostanza, con meno di 8 condòmini non è obbligatorio dotarsene.

Coloro che optano per la gestione autonoma devono essere consapevoli delle responsabilità che ne derivano. La raccolta delle quote condominiali, la gestione finanziaria, la redazione del bilancio e la risoluzione delle dispute dovranno essere affrontate direttamente dai condomini. Ciò richiede una buona comunicazione, una collaborazione attiva e una comprensione profonda delle leggi e delle normative che regolano la vita condominiale.

Vantaggi e svantaggi della gestione autonoma

Tra i vantaggi di gestire autonomamente un condominio vi è la possibilità di risparmiare sui costi associati all’assunzione di un amministratore di condominio.

Inoltre, alcuni condomini potrebbero preferire il controllo diretto sulle decisioni e le attività del condominio, senza dover delegare queste responsabilità ad un terzo. La gestione autonoma potrebbe anche favorire una maggiore partecipazione e coinvolgimento da parte dei residenti.

Tuttavia, è importante considerare gli svantaggi. La gestione autonoma richiede tempo, impegno e competenze specifiche da parte dei condomini.

La mancanza di un professionista potrebbe portare a errori amministrativi, a ritardi nelle procedure e ad un aumento delle tensioni tra i residenti in caso di dispute non gestite correttamente. Inoltre, questioni legali complesse potrebbero essere affrontate in modo più efficace da un amministratore esperto.

Come revocare l’amministratore di condominio

Su richiesta anche di un solo condomino può essere revocato dall’autorità giudiziaria nei seguenti casi:
>> se non informa l’assemblea condominiale di una citazione o di un provvedimento giudiziario che esorbita dalle sue attribuzioni;
>> se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità;
>> se per due anni non ha reso il conto della sua gestione.

La revoca  puo anche essere decisa in assemblea  a maggioranza,  per “gravi irregolarità”, ad esempio:
>> omessa convocazione dell’assemblea condominiale per il rendiconto annuale
>> la mancata  esecuzione delle delibere dell’assemblea
>> la mancata apertura e utilizzo di un conto corrente condominiale
>> la gestione non trasparente delle entrate e uscite compresa la mancata fornitura della documentazione ai condomini che ne fanno richiesta
 >> la mancata diligenza nelle azioni giudiziarie contro i condomini morosi

La revoca dell’amministratore in Italia è un processo che deve seguire determinate procedure stabilite dalla legge. Diciamo subito che la stessa maggioranza richiesta per la nomina, vale anche per la conferma e la revoca.

Ecco una guida generale su come procedere:

• Convocazione di un’assemblea condominiale. La decisione di revocare un amministratore deve essere presa durante un’assemblea condominiale. Questa deve includere la data, l’orario, il luogo dell’assemblea e l’ordine del giorno, che deve chiaramente indicare la revoca dell’amministratore.
• Maggioranza necessaria. Esattamente come per la nomina, anche per revocare l’amministratore occorrono:
  • la maggioranza di 500 millesimi,
  • la maggioranza degli intervenuti.
• Verifica delle quote condominiali. È importante assicurarsi che le quote dei condomini che votano per la revoca dell’amministratore siano correttamente rappresentate e che siano rispettate le percentuali richieste dalla legge.
• Redazione del verbale. Dopo che l’assemblea ha deliberato la revoca dell’amministratore, si deve redigere un verbale che documenti la decisione e ne attesti la validità. Il verbale deve essere firmato dal presidente dell’assemblea e, se presente, dal segretario.
• Comunicazione della revoca. La revoca dell’amministratore deve essere comunicata formalmente all’interessato attraverso una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella comunicazione, è consigliabile specificare la data dalla quale l’amministratore non sarà più in carica.
• Nomina di un nuovo amministratore. Dopo la revoca, l’assemblea deve procedere con la nomina di un nuovo amministratore. La procedura di nomina deve seguire le stesse regole di convocazione dell’assemblea e raggiungimento della maggioranza.

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