Mutuo: quando la casa va alla banca. Ecco cosa cambia dal 2017

Cosa cambia per chi non paga il mutuo?

In base alla nuova norma, prevista dai commi 3 e 4 dell’articolo quinquiesdecies del Dlgs 385/1993, modificato dall’articolo 1, comma 2 del Decreto legislativo dello scorso aprile, si stabilisce che l’acquirente che non paga 18 rate consecutive del mutuo, rischia che la banca entri automaticamente in possesso dell’immobile, con la conseguente possibilità, sempre se espressamente prevista dal contratto di mutuo, di venderlo.

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Tale norma, rispetto all’impianto generale della riforma, prevede comunque un’entrata in vigore differita: l’articolo 3 del Dlgs, quello riservato alle disposizioni transitorie, stabilisce infatti che prima dell’entrata in vigore di questa parte vengano emanate le disposizioni attuative ministeriali dello Sviluppo Economico (di concerto con la Giustizia e consultata anche la Banca d’Italia) entro 180 giorni dal 1° luglio 2016, ossia entro la fine di gennaio 2017.

Bisognerà, poi, attendere 60 giorni dalla pubblicazione di tale decreto ministeriale perché le norme entrino in vigore, si parla dunque di marzo 2017, a meno che i decreti attuativi non vengano approvati prima o dopo.

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Mutuo non pagato: l’analisi del Consiglio Nazionale del Notariato

Per quanto riguarda la norma sul mutuo non pagato il Consiglio Nazionale del Notariato sostiene che le parti “possono convenire espressamente, solo al momento della conclusione del contratto medesimo, e non con accordo successivo, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore”, questo anche nel caso in cui il valore dell’immobile restituito o trasferito, oppure l’importo della vendita, risulti più basso del debito residuo.

Mutuo non pagato: la norma non si applica ai contratti già esistenti

Quanto detto implica la non retroattività della norma, per cui la clausola non può essere inserita in un contratto di mutuo già concluso. Inoltre, gli eventuali rischi che derivano dalla perdita di valore dell’immobile, o viceversa da una vendita a un prezzo più basso rispetto a quello del mutuo residuo, non ricadono sull’acquirente moroso, bensì sul soggetto che ha finanziato, ossia la banca.

Nel caso in cui, al contrario, il valore dell’immobile, così come stimato dal perito, oppure l’importo dei proventi della vendita, risulti più alto del debito residuo, secondo l’analisi del Consiglio Nazionale del Notariato, “il consumatore ha diritto all’eccedenza”.

Quali altre clausole tutelano il consumatore

Tra le restanti clausole a tutela del consumatore figurano:

– l’impossibilità della banca di condizionare la conclusione del contratto di mutuo alla sottoscrizione della clausola sull’inadempienza per 18 mesi consecutivi;

– il diritto dell’acquirente a ricevere assistenza, a titolo gratuito, da un consulente per  stabilirne la convenienza.

Quando scatta la restituzione dell’immobile o la vendita?

Tale iter può essere avviato soltanto a seguito di 18 rate non pagate; si ricorda che una rata si considera non pagata se sono trascorsi almeno 180 giorni dalla scadenza. I possibili scenari che vengono a configurarsi in caso di mutuo non pagato sono 3:

1) l’immobile viene restituito alla banca;

2) la proprietà dell’immobile è trasferita alla banca e l’istituto di credito potrà, poi, procedere a venderlo come proprio;

3) l’immobile resta (anche se in via provvisoria) di proprietà del consumatore inadempiente, tuttavia la banca ha facoltà di venderlo a terzi trattenendo il prezzo ricavato per intero nel caso quest’ultimo risulti  più basso o uguale al mutuo residuo, oppure restituendo l’eccedenza al consumatore qualora il prezzo superi il debito.

Nei primi due esempi, il consumatore si libera del debito nel momento in cui la Banca dichiara di voler esercitare la clausola; nell’ultima ipotesi, invece, il debito si estingue nel momento in cui la banca vende l’immobile.