Locazioni brevi 2019: obblighi e adempimenti fiscali. Le novità

Le locazioni brevi per come sono definite dal D.L. 50/2017 (Art. 4) sono quei contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Tali contratti, sono stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano l’attività immobiliare o di portali telematici che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Tali contratti di locazione breve riguardano in particolare immobili situati in Italia, a destinazione residenziale con finalità abitative, appartenenti alle categorie catastali:

• da A1 a A11 (esclusa A10- uffici o studi privati);
• le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc …);
• singole stanze dell’abitazione.

Rientrano nell’ambito soggettivo, anche i sublocatori e i comodatari che danno in godimento a terzi l’immobile.

I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento. L’intermediario dovrà anche certificare e dichiarare le ritenute operate tramite la presentazione della Certificazione Unica. Nel caso in cui no viene esercitata l’opzione per il regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Per i contratti stipulati senza attività di intermediazione o senza l’utilizzo di portali telematici, l’opzione può essere esercitata in sede di registrazione del contratto o con la dichiarazione dei redditi.

Locazioni brevi 2019: regime fiscale e base imponibile

Ai contratti di locazione breve come sopra definiti, vengono applicate le disposizioni relative alla cedolare secca (opzionale), con aliquota 21%.

Il proprietario pertanto potrà in alterativa:

• optare per la cedolare secca al 21%, sostitutiva dell’Irpef e dell’imposta di registro;
• applicare il regime ordinario Irpef.

L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) si applica sull’intero importo del canone indicato nel contratto. Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso, mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti. Se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.

Quando si sceglie il regime della cedolare secca

Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati, o i corrispettivi sono riscossi.

L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati, tuttavia quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo. Nel caso in cui il contratto venga volontariamente registrato, la scelta viene fatta in sede di registrazione.

Per le locazioni brevi concluse tramite intermediari, per le quali è previsto l’obbligo di effettuare una ritenuta, se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari dell’immobile e, conseguentemente, la ritenuta è stata operata e certificata unicamente nei suoi confronti, solo egli potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta). Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito a loro imputabile pro-quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

La mancata applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario, fa scattare una sanzione amministrativa indicata nell’art. 14 del decreto legislativo n. 471/97, fermo restando il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso.

Ritenuta e versamento

La ritenuta viene effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto e si considera operata:

• a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca, in questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione;
• a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione.

Il versamento va effettuato con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata la ritenuta. L’intermediario può effettuare un unico versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute operate in ciascun mese.  Il codice tributo da utilizzare per il versamento nel modello F 24 è il “1919”, il codice va riportato nella sezione “Erario” del modello F24, in corrispondenza della colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Locazioni brevi: obblighi di comunicazione all’Agenzia

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, devono trasmettere, entro il 30 giugno dell’anno successivo, i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 12 ottobre 2017, ha chiarito che l’obbligo di trasmissione non riguarda tutti gli intermediari che favoriscono l’incontro tra domanda e offerta, ma soltanto coloro che, oltre a tale attività, forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Bisogna cosi distinguere due casi:

• se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo alla offerta di locazione tramite la piattaforma on line, l’intermediario è tenuto alla comunicazione dei dati del contratto;
• se il locatore ha deciso di avvalersi dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione, ma è previsto che il conduttore comunichi direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto.

Gli intermediari che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono comunicare all’Agenzia delle Entrate:

• il nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• la durata del contratto;
• l’importo del corrispettivo lordo;
• l’indirizzo dell’immobile.

Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata .

Locazioni brevi 2019: ultime novità

Con la conversione in Legge del “decreto crescita” (D.L. n. 34/2019, convertito con la Legge n. 58/2019) sono state introdotte diverse novità fiscali.

Tra le tante, l’articolo 13-quater prevede importanti modifiche in materia di locazioni brevi. Nello specifico, per migliorare la qualità dell’offerta turistica, e contrastare forme irregolari di ospitalità, è prevista l’istituzione, presso il ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo, di una apposita banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a tali locazioni.

Le singole strutture ricettive o gli immobili destinati alle locazioni brevi, dovranno essere identificati mediante un codice (alfanumerico), da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi.

I titolari delle strutture ricettive, coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, dovranno pubblicare il codice identificativo in tutte le comunicazioni inerenti l’offerta e la promozione di tali servizi.

L’inosservanza dell’obbligo di pubblicazione comporterà l’applicazione di una sanzione pecuniaria variabile da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro. In caso di reiterazione della violazione, la sanzione sarà maggiorata del doppio.

La legge di conversione prevede che i dati relativi alle persone alloggiate presso le strutture ricettive saranno forniti, in forma anonima e aggregata, per singola struttura ricettiva, dal ministero dell’Interno all’Agenzia delle Entrate e potranno essere tramessi ai singoli comuni per consentire il monitoraggio dell’imposta o del contributo di soggiorno. Inoltre per limitare ulteriormente il rischio di evasione, è previsto che gli intermediari immobiliari e i soggetti che gestiscono portali telematici, residenti in Italia, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi percepiti.

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