Legge di stabilità 2014, tutte le novità nella fiscalità immobiliare

La fiscalità immobiliare: le ultime novità introdotte dalla legge di Stabilità per il 2014

L’approvazione della legge di Stabilità per il 2014 porta con sé ulteriori importanti novità di carattere tributario che, in svariati casi, interessano la fiscalità degli immobili.

Di seguito illustriamo alcuni degli aspetti di maggiore rilevanza.

Il presente articolo sintetizza alcuni degli argomenti trattati nel volume di prossima uscita firmato dall’autore “La nuova fiscalità immobiliare 2013-2014”, edito da Maggioli Editore

Detrazione IRPEF per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici

La detrazione in questione è stata prorogata per tutto il 2014 mantenendo fermi i parametri già noti (50 per cento di un importo massimo di spesa di euro 10.000, da utilizzare in dieci quote annue di pari importo, per ogni immobile abitativo), ma introducendo una ulteriore, significativa limitazione per le spese sostenute dall’1 gennaio 2014: per tali spese, infatti, fermi restando i parametri suddetti, già in vigore nel 2013, l’importo massimo della spesa ammessa alla detrazione non potrà essere superiore all’importo speso per effettuare l’intervento di recupero edilizio sull’immobile al cui arredo i mobili e gli elettrodomestici sono destinati.

In termini esemplificativi, se nel 2014 la spesa per l’intervento di recupero edilizio è pari a

–       euro 2.000 e quella per gli arredi agevolabili è di euro 8.000, la detrazione relativa a mobili ed elettrodomestici viene limitata a euro 1.000 (50% di euro 2.000), mentre fino al 31 dicembre 2013 la detrazione sarebbe stata pari a euro 4.000 (50% di euro 8.000)

–       euro 6.000 e quella per gli arredi agevolabili è di euro 4.000, la detrazione relativa a mobili ed elettrodomestici è pari a euro 2.000 (50% di euro 4.000, importo comunque inferiore a euro 6.000), esattamente come lo sarebbe stata nel 2013

–       euro 6.000 e quella per gli arredi agevolabili è di euro 15.000, la detrazione relativa a mobili ed elettrodomestici viene limitata a euro 3.000 (50% di euro 6.000), mentre fino al 31 dicembre 2013 sarebbe stata pari a euro 5.000 (50% dell’importo massimo di spesa riconosciuto pari a euro 10.000).

Ricordiamo che condizione preliminare affinché la spesa per acquistare mobili ed elettrodomestici ad alta prestazione energetica sia ammessa alla detrazione IRPEF in esame è che questi beni siano destinati ad arredare unità immobiliari a destinazione abitativa o parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa fatte oggetto di interventi di recupero edilizio (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione).

Per chiarire gli aspetti operativi riguardanti il rapporto che deve intercorrere fra le spese di ristrutturazione sostenute nel 2013 e le spese per l’acquisto degli arredi pagate nel 2014 – in relazione ai quali la norma nulla precisa e che, pertanto, sembrerebbero fra loro compatibili – è opportuno che l’Agenzia delle Entrate si esprima in modo tempestivo al fine di consentire che i contribuenti possano attuare gli acquisti senza indugio e senza dover temere successive interpretazioni restrittive, con conseguenti strascichi di contestazioni e di contenzioso.

Rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili

Ancora una volta è stata riproposta l’apertura dei termini per rideterminare il valore dei terreni agricoli o di quelli edificabili (ma non dei fabbricati).

Si tratta di una facoltà ormai abituale che lo Stato, quasi tutti gli anni, offre ai contribuenti per consentire loro di ridurre la tassazione IRPEF (e le relative addizionali comunali e regionali) sulle plusvalenze derivanti da future cessioni di terreni.

Questa norma si applica soltanto alle persone fisiche, alle società semplici e agli enti non commerciali e non è gratuita, ma soggetta a un’imposta sostitutiva del quattro per cento, rateizzabile in tre quote annue di pari importo, dietro pagamento di interessi pari al tre per cento annuo sulla seconda e sulla terza rata.

Il tasso di interesse non è particolarmente basso, laddove si pensi che, dall’1 gennaio 2014, il saggio di interesse legale viene ridotto all’1 per cento.

Inoltre, presupposto affinché questa misura risulti utile è che si preveda di effettuare nel prossimo futuro una cessione dalla quale emerga una plusvalenza imponibile, il che non è affatto detto stante la gravissima crisi che ha quasi paralizzato il mercato immobiliare e ridotto le quotazioni.

Inoltre, molti soggetti hanno già usufruito nel passato di questa opportunità, per cui si ritrovano ad avere valori dei terreni riconosciuti fiscalmente già in linea, e in non pochi casi addirittura superiori, a quelli realizzabili con una vendita.

In queste ipotesi possono risultare molto utili le indicazioni contenute nella risposta 4.1 della circolare multi quesiti dell’Agenzia delle Entrate n. 1 del 15 febbraio 2013.

In ogni caso, per chi fosse interessato a questa rivalutazione, il termine entro il quale occorre far redigere la perizia giurata ed effettuare il versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva è stabilito al 30 giugno 2014.

Il valore del terreno che deve costituire oggetto della perizia è quello al 1° gennaio 2014.

Rivalutazione dei beni d’impresa, inclusi gli immobili diversi da quelli “merce”

E’ stata riproposta anche la possibilità di rivalutare i beni d’impresa e le partecipazioni risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2012.

La rivalutazione deve essere effettuata – qualora la si valuti utile – nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello sopra richiamato, quindi con riferimento all’esercizio in corso al 31 dicembre 2013.

Questa possibilità riguarda anche gli immobili, con esclusione, tuttavia, di quelli “alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa”.

E’ possibile affrancare il saldo attivo derivante dalla rivalutazione versando un’imposta sostitutiva del 10 per cento, rateizzabile in tre rate annuali di pari importo, in questo caso senza interessi.

Inoltre, è possibile ottenere il riconoscimento del maggior valore attribuito ai beni attraverso la rivalutazione qui in discorso, a decorrere dal terzo anno successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita (quindi, nella gran parte dei casi, a decorrere dall’esercizio 2016), versando un’imposta sostituiva del 16 per cento per i beni ammortizzabili e del 12 per cento per i beni non ammortizzabili, anche in questo caso rateizzandola in tre quote annuali di pari importo senza interessi.

Nel complesso, anche per questa opportunità l’interesse non sembra essere particolarmente ampio, considerato che è a pagamento, che gli effetti sono differiti, che molti soggetti hanno già usufruito in un passato non molto remoto di precedenti analoghe rivalutazioni e che i valori di molti beni – su tutti si pensi agli immobili – in questi anni di crisi spesso non sono cresciuti.

Novità in materia di IMU

In materia di IMU meritano di essere segnalate queste novità:

• la tassazione del 50 per cento della rendita catastale, già per il 2013 (quindi, con effetti già nella prossima dichiarazione dei redditi), per gli immobili abitativi non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’abitazione principale del possessore.

La norma è alquanto curiosa, in quanto comporta la tassazione di metà della rendita catastale, ma solo per le abitazioni sfitte ubicate nello stesso comune in cui il possessore ha la propria abitazione principale. Le case di villeggiatura non sono pertanto interessate

• l’esenzione da IMU di tutti i fabbricati rurali strumentali a partire dall’anno 2014
• sempre per l’anno 2014, la riduzione da 110 a 75 del coefficiente moltiplicatore da applicare ai fini IMU al reddito dominicale rivalutato dei terreni agricoli, anche non coltivati, ma solo se posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

Rinviamo ad altro prossimo intervento il commento delle novità in materia di TASI, che pure riguardano il 2014, anche in ragione del fatto che su quanto definito dalla legge di Stabilità pende la probabilità di ulteriori significative modifiche, già a breve termine.

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