L’attestato di prestazione energetica dopo il decreto “Destinazione Italia”

Lasciando in disparte le vicende sopra richiamate riguardati gli immobili pubblici, possiamo sintetizzare il quadro delle nuove regole in vigore dal 24 dicembre 2013 nei termini che seguono:

Il presente articolo rappresenta un estratto dal capitolo 6 del volume “La nuova fiscalità immobiliare 2013-2014″, in corso di pubblicazione per Maggioli Editore.

non è più previsto l’obbligo di allegare l’attestato di prestazione energetica ai contratti di cessione a titolo gratuito di immobili, né ai contratti di locazione di singole unità abitative. Si tratta di una delle novità introdotte dal D.L. “Destinazione Italia” n. 145/13.

In ogni caso, anche dove l’obbligo di allegazione permane, non è più prevista la nullità del contratto poiché l’art. 1 c. 7 del D.L. 145/2013, nel modificare e unificare i previgenti commi 3 e 3-bis dell’art. 6 del DLgs. 192/2005, ha introdotto in sua vece una sanzione pecuniaria amministrativa

Il D.L. 145/13 conferma l’obbligo di inserire in alcuni contratti immobiliari una clausola con la quale “l’acquirente o il conduttore dichiarino di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica”. Tuttavia, l’ambito di applicazione di questo obbligo viene limitato rispetto al passato: la nuova norma, applicabile dal 24 dicembre 2013 (ma il decreto dovrà essere convertito, sicché potrebbero subentrare novità) limita l’obbligo di inserimento della clausola su indicata:

• ai contratti di compravendita immobiliare;
• agli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso;
  • ai nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione.

Pertanto, le novità, in relazione all’ambito oggettivo di applicazione dell’obbligo “dichiarativo”, sono essenzialmente due:

1)      viene eliminato il riferimento agli atti di trasferimento a titolo gratuito (che resta, però, nel comma 2 dell’art. 6 del DLgs. 192/2005, concernente l’obbligo di “dotazione” dell’attestato di prestazione energetica);

2)      viene inserito il riferimento ai nuovi contratti di locazione di edifici e di unità immobiliari “soggetti a registrazione”, escludendo dall’obbligo di inserimento della clausola relativa all’APE i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno.

Peraltro, la nuova normativa distingue l’ambito di applicazione dell’obbligo di inserimento della clausola relativa all’APE, dall’obbligo di allegazione dell’APE all’atto immobiliare stesso.

Infatti, l’obbligo di allegazione non si applica ai contratti di locazione di singole unità abitative, ma solo a quelli concernenti interi edifici, né agli atti a titolo gratuito.

Quindi, esistono tre diversi livelli lungo i quali opera la normativa:

1)   l’obbligo di “dotazione” (la norma parla di “produzione” o di “messa a disposizione” dell’APE), che concerne anche gli atti a titolo gratuito (oltre agli atti di trasferimento immobiliare e a tutte le nuove locazioni, anche non soggette a registrazione). Esso interessa la fase “prodromica” alla finalizzazione dell’atto immobiliare e comporta comunque, alla fine delle trattative, la consegna dell’APE all’acquirente o futuro conduttore;

2)  l’obbligo “dichiarativo”, di natura  contrattuale, concernente l’inserimento di una clausola nella quale l’acquirente o il conduttore afferma di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE, relative alla prestazione energetica degli edifici. Tale obbligo riguarda i contratti di trasferimento a titolo oneroso (non gli atti gratuiti) e i nuovi contratti di locazione immobiliare, ma solo se soggetti a registrazione;

3)  l’obbligo di allegazione di copia dell’attestato al contratto che, dal 24 dicembre 2013, opera solo per i contratti di trasferimento immobiliare a titolo oneroso e per i contratti di locazione di edifici (non per i contratti di locazione di unità immobiliare, neppure ove soggetti a registrazione, né per i trasferimenti gratuiti).

Per quanto concerne le sanzioni, gli obblighi di “dichiarazione e di allegazione, se dovuta”, sono sanzionati, a norma della nuova disciplina varata dal DL 145/2013, solo con sanzioni amministrative e non più con la sanzione della nullità contrattuale assoluta. In particolare, le parti sono soggette, in solido ed in parti uguali, al pagamento:

–     di una sanzione da 3.000 a 18.000 euro, per gli atti di trasferimento a titolo oneroso e per le locazioni di edifici;

–     di una sanzione da 1.000 a 4.000 euro per le locazioni di singole unità immobiliari di durata superiore a tre anni (si tratta, quindi, solo della violazione dell’obbligo di dichiarazione, in quanto l’obbligo di allegazione non sussiste);

–     di una sanzione da 500 a 2.000 euro per le locazioni di singole unità immobiliari non eccedenti tre anni (si tratta, quindi, solo della violazione dell’obbligo di dichiarazione, in quanto l’obbligo di allegazione non sussiste).

L’obbligo di “dotazione” (art. 6 comma 2) è tuttora sanzionato dall’art. 15, commi 8-9, del DLgs. 192/2005 che prevede: per i contratti di vendita immobiliare, una sanzione non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro; per i contratti di locazione di edifici o di singole unità abitative, una sanzione non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.

Di seguito, riepiloghiamo i vari obblighi e le relative sanzioni come aggiornati dai provvedimenti emanati nel dicembre 2013.

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