La riforma del condominio: un’attesa durata 70 anni

Ebbene si, dopo 70 anni è stata modificata e migliorata la disciplina “del condominio negli edifici”. La riforma, contenuta nella legge 220 dell’ 11 dicembre 2012, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012. Il provvedimento, tuttavia, entrerà in vigore il 17/06/2013 dopo una prevista vacatio di sei mesi, necessaria per studiare le novità e prepararsi all’ applicazione delle nuove disposizioni. Le novità riguardano moltissimi aspetti della vita condominiale. Analizziamole in dettaglio.

Fondamentalmente con la riforma cambia la disciplina dell’amministratore, la cui figura viene riqualificata e professionalizzata. Tra i requisiti per accedere al ruolo di amministratore è ora necessario avere un titolo di studio minimo, identificabile nel diploma di scuola secondaria di secondo grado e, obbligatoriamente, partecipare a corsi di aggiornamento con scadenza regolare. La carica può anche essere ricoperta a livello societario e, in ogni caso, il mandato durerà due anni.

Numerosi i nuovi obblighi che incombono sulla figura dell’amministratore il quale, principalmente, dovrà garantire la trasparenza finanziaria nella gestione condominiale. Al momento della nomina (o del rinnovo) dell’incarico dovrà specificare, oltre i propri dati anagrafici e fiscali, anche l’ammontare del compenso richiesto, nonché comunicare gli estremi della polizza assicurativa per la responsabilità professionale, la cui stipula ora è obbligatoria. E’, inoltre, obbligatorio aprire un conto corrente condominiale, a cui i condomini avranno diritto di accesso, per far transitare in modo esclusivo le entrate e le uscite condominiali. A tal proposito, di particolare importanza, appare l’introduzione dell’obbligo di riscuotere le somme dovute dai condomini entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile.

Cambiano le modalità di convocazione dell’assemblea ed i quorum costitutivi e deliberativi che, per maggiore funzionalità, si abbassano; in particolare essi si riducono per le delibere che riguardano la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, l’abbattimento di barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati. Viene in contemporanea limitato l’uso della delega: se i condomini sono più di 20, un singolo partecipante all’assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 dei millesimi.

Tra le molte novità contenute nel provvedimento segnaliamo quelle che interessano il settore dell’efficienza energetica e delle energie rinnovabili. Una delle più rilevanti consiste nella possibilità per i condomini di staccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento. La nuova legge stabilisce, infatti, che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato a condizione che dal suo distacco non derivino: “notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”. Viene, inoltre, consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato, nonché il diritto all’installazione dell’impianto di ricezione radiotelevisiva individuale.

Buone notizie anche per gli amanti degli animali, infatti la novellata normativa impedisce ai condomini di vietare, con regolamento condominiale, la presenza di animali domestici nelle abitazioni. Regolamento di condominio, la cui violazione, in generale, sarà sanzionato con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.

Infine, all’insegna della trasparenza e della riduzione dei costi, la riforma sollecita gli amministratori all’ utilizzo di nuove soluzioni tecnologiche per la gestione del rapporto con i comproprietari. In particolare è prevista la possibilità di attivare un sito internet condominiale per la pubblicazione e consultazione online di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili, nonché l’utilizzo della posta elettronica certificata per l’invio dell’avviso di convocazione dell’assemblea.

Riepilogando si tratta di una riforma moderna ed importante, che modifica la disciplina delle comproprietà dei fabbricati – una ventina di articoli del Codice civile rimasti invariati dal 1942 -, che coinvolge milioni di cittadini la cui convivenza determina delle situazioni, la cui casistica è pressoché infinita, spesso ad alta conflittualità. Ma tant’è.