Nello specifico il nuovo Catasto si fonderà su due distinti valori: il valore patrimoniale medio e la rendita media. Con riferimento agli immobili a destinazione catastale ordinaria è previsto, inoltre, il superamento del vano catastale, quale unità di riferimento. Quest’ultima sarà costituita dal metro quadrato di superficie.
Stante il ritocco “a rialzo” delle rendite catastali che comporterà la riforma, una delle direttive previste nella bozza di delega riguarda l’invarianza del carico fiscale sui contribuenti. Quest’ultimo rappresenta senza dubbio il punto critico dell’intera riforma, stante l’impossibilità di aumentare ulteriormente il carico fiscale record che grava sui contribuenti italiani. Vediamo ora nel dettaglio quali sono gli aspetti principali contenuti nella bozza della legge delega allo studio.
Valore patrimoniale medio ordinario
Il valore patrimoniale medio ordinario sarà determinato con modalità differenti a seconda della destinazione catastale dell’immobile. In particolare:
per gli immobili a destinazione catastale ordinaria (es. fabbricati abitativi): in base a un processo estimativo, basato sui metri quadrati, attraverso un processo statistico che tenga conto del valore di mercato, della localizzazione e delle caratteristiche edilizie. La delega fiscale prevede, quindi, l’abbandono dell’attuale sistema basato sul numero di vani;
per gli immobili a destinazione catastale speciale (es. opifici): mediante un procedimento di “stima diretta” che faccia riferimento ai valori di mercato. In mancanza di quest’ultimo, il riferimento sarà al criterio del costo (per gli immobili strumentali) o al criterio reddituale (per gli immobili a reddito);
per gli immobili di interesse storico: attraverso un procedimento estimativo che tenga in considerazione i maggiori oneri di manutenzione, i vincoli legislativi e l’apporto alla valorizzazione del patrimonio storico nazionale.
Rendita media ordinaria
La rendita media ordinaria sarà determinata:
attraverso l’utilizzo di funzioni statistiche che esprimano la relazione fra i redditi medi da locazione, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dell’immobile;
in mancanza di valori di mercato delle locazioni consolidati, si farà riferimento ad appositi saggi di redditività applicati sul valore patrimoniale dell’immobile, come risultante nel triennio precedente all’entrata in vigore del futuro decreto legislativo.
Aspetti procedurali
Nell’ambito delle disposizioni procedurali viene affermato che la riforma dovrà garantire l’invarianza del carico fiscale gravante sui contribuenti attraverso una revisione delle aliquote, delle detrazioni e deduzioni, etc., riguardanti le imposte interessate dalla rendita catastale (irpef, imposte sui trasferimenti, imu, etc.). E’ chiaro, infatti, che valore e rendita catastale rappresentano la base imponibile di moltissime imposte. Di conseguenza, un ritocco alle rendite, non seguito da “misure compensative” sulle imposte interessate, porterebbe a un effetto “a cascata” sul carico fiscale che grava sui contribuenti.
La delega al Governo prevede poi una serie di aspetti strettamente procedurali:
la ridefinizione delle commissioni censuarie provinciali e della commissione censuaria centrale, le quali avranno il compito di stabilire le funzioni statistiche e le modalità di determinazione dei nuovi valori catastali. Nelle commissioni dovranno essere presenti rappresentanti dell’Agenzia del Territorio e dei Comuni, professionisti, docenti qualificati e magistrati;
una stretta collaborazione fra l’Agenzia del Territorio (oggi confluita nell’Agenzia delle Entrate) e i Comuni, i quali rappresenteranno l’”occhio” sul territorio dell’Agenzia;
l’utilizzo di tecnici appartenenti agli ordini professionali nella fase di prima attuazione della riforma;
la possibilità per il contribuente di richiedere in autotutela una rettifica della nuova rendita attribuita con l’obbligo, in capo all’Amministrazione Finanziaria, di fornire riscontro entro 60 giorni.
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