Imu: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulla cubatura

L’Agenzia delle entrate, in occasione di Telefisco, ha chiarito definitivamente i timori ricorrenti in ambito di affrancamento di valore delle aree e delle partecipazioni, a tal proposito uno degli argomenti più caldi è rappresentato dalla cessione dei diritti edificatori, definita anche “cessione di cubatura”. L’articolo 5, comma 3 del decreto legge 70/2011 (Dl sviluppo) ha stabilito, ordinandone la trascrizione in virtù dell’articolo 2643 del Codice civile ” i contratti che trasferiscono,costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”.

L’intervento legislativo effettuato grazie al Dl Sviluppo non ha chiaramente dichiarato questi contratti di “cessione di capacità edificatoria” come aventi ripercussioni reali, per cui, si è riaffacciata la perplessità, da più parti, sulla ammissibilità di queste cessioni alle fattispecie produttive di plusvalenza quale reddito differente, ai sensi dell’articolo 67, comma 1 del Tuir e conseguentemente della possibilità di procedere, anche in questi casi, alla rideterminazione di valore con affrancamento a imposta agevolata del 4%.

Questa soluzione è stata ufficializzata adesso dall’Agenzia, che ha dichiarato come lo “ius edificandi” possa essere preso in considerazione separatamente e indipendentemente rispetto al diritto di proprietà del terreno e come sia, quindi, possibile procedere, entro il prossimo luglio, al pagamento dell’imposta sostitutiva necessaria per determinare il valore del diritto posseduto alla data del 4 gennaio, scorso.

Questo permette di evitare, anche per i diritti edificatori, di aver la necessità di vincolare, al momento della vendita, la plusvalenza all’Irpef ordinariamente applicabile, sino al valore assicurato. Va ricordato che queste cessioni sono state associate a quelle pertinenti i diritti di rilocalizzazione  di un immobile, decisi da certe leggi regionali, con cui si trasferisce la potenzialità edificatoria assegnata dall’ente territoriale al posto di un edificio già esistente, demolito  successivamente ad un esproprio o ceduto, secondo la convenzione, per la realizzazione di un’opera di interesse pubblico (risoluzione 233/E/2009).

Un’altra conferma per i contribuenti, invece, giunge  in merito alle conseguente della mancata indicazione in Unico (quadro RM per le aree RT per le quote/ azioni) dell’intervenuta rideterminazione di valore. L’affrancamento, infatti, è un procedimento complicato, con molti momenti “qualificanti“; l’asseverazione della perizia, il versamento delll’imposta  sostituiva e l’indicazione nel modello Unico dei dati essenziali. Le entrate affermano quanto già riferito con la circolare 35/E/04, ossia che diversamente dagli altri due adempimenti , l’assenza in Unico della rideterminazione di valore non ne compromette gli effetti, poiché questa omissione è soggetta alla sola sanzione “formale” variabile tra 258 e i 2065 euro.

Soluzione giusta, considerando che la semplice asseverazione, in mancanza di cessione, non incide sull’imponibile né sull’imposta. E’ bene ricordare che, a differenza della prima o unica rata, il mancato versamento delle altre eventuali rate è risolvibile mediante il ravvedimento operoso.