IMU 2016: quale riduzione per gli “imbullonati”

1. La nuova rendita catastale per gli immobili a destinazione speciale e particolare

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L’art. 1, comma  21, della l. 28.12.2015, n. 208, ha modificato le  regole in materia di determinazione della rendita catastale per i c.d. “imbullonati”, con effetto per l’ IMU per l’anno 2016.

La determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite “stima diretta”, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo”. Tale norma non ha valenza retroattiva, ma produce i suoi effetti dal 1°.1.2016.

In pratica, l’intestatario degli immobili può presentare gli atti di aggiornamento catastale ai sensi del d.m. 19.4.1994, n. 701, per ottenere la rideterminazione della rendita catastale degli immobili che sono già stati censiti.

Secondo l’art. 1, comma 244, della l. 23.12.2014, n. 190, la procedura di attribuzione della rendita catastale ha dato valenza di interpretazione autentica alla circolare 30.11.2012, n. 6/2012, dell’Agenzia del territorio avente ad oggetto le “unità immobiliari a destinazione speciale e particolare”: la valutazione è fatta dal professionista incaricato dalla proprietà al momento della presentazione dei documenti di aggiornamento catastale, mediante la procedura Docfa.  Il  procedimento di stima diretta per gli immobili destinati ad attività produttive è finalizzato a “valutare quale impianto debba essere incluso o meno nella stima catastale, deve farsi riferimento non solo al criterio dell’essenzialità dello stesso per la destinazione economica dell’unità immobiliare, ma anche della circostanza che lo stesso sia fisso, ovvero stabile (anche nel tempo), rispetto alle componenti strutturali dell’unità immobiliare” (circolare citata).

Dal giorno 1°.1.2016, i macchinari e gli impianti sono esclusi dall’imposizione, insita nella rendita attribuita, in quanto, per le categorie catastali D ed E si tiene conto soltanto del suolo e delle costruzioni, inclusi gli elementi strutturali connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento.

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2. L’effetto retroattivo ai fini dell’IMU

Limitatamente all’anno 2016, in deroga all’art. 13, comma 4, del d.l. 6.12.2011, n. 201, se gli atti di aggiornamento delle rendite catastali  sono presentati entro il 15.6.2016, gli effetti decorrono retroattivamente dal 1°.1.2016.

In pratica, per ottenere la revisione della rendita catastale degli immobili che sono già stati iscritti in catasto, con effetto già dal 1°.1.2016, l’atto   deve essere presentato entro il giorno 15.6.2016 al fine di liquidare la rata di acconto dell’IMU  per l’anno 2016 applicando la rendita catastale aggiornata, di entità inferiore a quella considerata per l’anno 2015. L’osservanza di tale termine è rilevante anche ai fini della TASI.

Se, invece l’atto  è presentato dopo il 15.6.2016, gli effetti decorreranno soltanto dal 1°.1.2017 in quanto la regola ordinaria di computo fa riferimento alla rendita catastale vigente al giorno 1°.1 dell’anno d’imposta.

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3. Le componenti oggetto di stima diretta

Per le categorie catastali nei gruppi D e E le componenti che costituiscono l’unità immobiliare urbana sono costituite da (circolare 1.2.2016, n. 2/E):

• il suolo;
• le costruzioni;
• gli elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità;
• le componenti impiantistiche, di varia natura, funzionali ad uno specifico processo produttivo.

Le costruzioni  includono tutte le opere edili che hanno il carattere di solidità, stabilità, consistenza volumetrica, nonché l’immobilizzazione al suolo, realizzata con qualunque mezzo di unione e indipendentemente dal materiale con il quale le opere sono realizzate (ad es. fabbricati, tettoie, pontili, opere di fondazione e supporto, di sbarramento, di contenimento). Sono comprese le componenti fissate al suolo o alle costituzioni con qualsiasi mezzo di unione, anche attraverso sole strutture di sostegno (ad es. impianti elettrici, idrico-sanitari, di climatizzazione e condizionamento, ecc.) che pur se integrano beni mobili nel loro complesso, sono parti strutturali connesse al suolo o alle costruzioni. Sono compresi “i pannelli solari integrati sui tetti e nelle pareti, che non possono essere smontati senza rendere inutilizzabile la copertura o per la parete cui sono connessi” (circolare 1.2.2016, n. 2/E).

Dal 1°.1.2016, per le “centrali di produzione di energie e stazioni elettriche” non sono più oggetto di stima “le caldaie, le camere di combustione, le turbine, le pompe, i generatori di vapore e recupero, gli alternatori, i condensatori, i compressori, le valvole, i silenziatori e i sistemi di regolazione dei fluidi in genere, i trasformatori e gli impianti di sezionamento, i catalizzatori e i captatori di polveri, gli aerogeneratori (rotori e navicelle), gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli che sono integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni. Invece,  sono inclusi nella stima  i pannelli fotovoltaici che costituiscono struttura di copertura o di chiusura verticale delle costruzioni, come quelli integrati architettonicamente ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett. b3) del decreto del Ministero dello sviluppo economico 19.2.2007, e riconducibili alle Tipologie specifiche 2, 3 e 8 di cui all’Allegato 3 allo stesso decreto.