Il decoro architettonico negli edifici condominiali

Nel caso specifico la Corte di Cassazione ha ritenuto illegittima una soprelevazione che danneggia l’aspetto architettonico di un edificio ed ha dato ragione al tribunale di Udine con sentenza n. 968/2004 che aveva condannato il proprietario a demolire il manufatto.

A ben vedere, nella fattispecie in commento, non è in discussione la legittimità urbanistica delle modifiche, ma l’estetica dell’edificio, cioè un valore raramente considerato in sede giudiziaria.

È stato in tal senso precisato che “la nozione di aspetto architettonico di cui all’articolo 1127 Cc non coincide con quella di decoro di cui all’art. 1120 Cc (che è più restrittiva): l’intervento edificatorio quindi dev’essere decoroso (rispetto allo stile dell’edificio), e non deve rappresentare comunque una rilevante disarmonia rispetto al preesistente complesso tale da pregiudicarne le originarie linee architettoniche, alterandone la fisionomia e la peculiarità impressa dal progettista”.

Per tale motivo, l’aspetto architettonico non può prescindere del tutto dal decoro architettonico: “trattasi infatti di un manufatto di discreta volumetria che occupa gran parte dell’originario terrazzo dell’ultimo piano dunque ben visibile dall’esterno che è stato aggiunto alla preesistente costruzione con in qualche modo inevitabile alterazione delle linee originarie dell’intero stabile”.

Va osservato che la pronuncia in commento si allinea con le recenti modifiche introdotte dalla L. 11/12/2012 n. 220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, laddove sono stati modificati gli articoli 1120, 1122 e 1122 bis del Codice Civile, avuto riguardo al tema specifico della tutela dell’architettura dell’edificio in occasione di modifiche all’edificio stesso. Giova in tal senso rammentare che l’art. 1122 cod. civ. è stato così sostituito “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio (…)”.

Vero è che la citata pronuncia ed il nuovo assetto normativo – a parere di chi scrive – devono fare i conti con la disciplina concorrente e per certi versi “conflittuale” del c.d. Piano casa.

E’ noto infatti che a partire dall’intesa sull’atto concernente misure per il rilancio dell’economia attraverso l’attività edilizia, pubblicata sulla Gazzetta ufficiale del 29 aprile 2009, n. 98, adottata tra Stato, Regioni ed enti locali, ai sensi dell’art. 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131 (Disposizioni per l’adeguamento dell’ordinamento della Repubblica alla legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3), le regioni hanno disciplinato nel tempo misure straordinarie ed urgenti nel settore edilizio, finalizzate a contrastare la crisi economica ed a favorire l’adeguamento del patrimonio edilizio esistente alla normativa antisismica, il miglioramento della qualità architettonica e la sostenibilità energetico-ambientale del patrimonio stesso, secondo le tecniche, le disposizioni ed i principi della bioedilizia.

In tale contesto, ed al fine di operare uno snellimento delle procedure in materia urbanistica tramite modifiche ovvero integrazioni alla disciplina in materia di attività urbanistico-edilizia e sul governo del territorio, nonché in tema di recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti, le amministrazioni regionali hanno coniato discipline volte a consentire nuove e maggiori edificazioni, pure in ambito condominiale.

Si veda in tal senso nel Lazio la disciplina introdotta dapprima dalla L.R. n. 21/2009 e di seguito dalla L.R. n. 10/2011, ove sono prefigurate due distinte ipotesi di ampliamento di edifici residenziali:

a) l’edificio unifamiliare sarà ampliabile fino al 20% della preesistenza e, comunque, entro il limite massimo complessivo di 70 mq riferito all’intero edificio;

b) l’edificio plurifamiliare sarà ampliabile fino al 20% della preesistenza col limite massimo di 70 mq “per ciascuna unità immobiliare dell’edificio, dotata di specifica autonomia funzionale”.

Deriva da ciò che i proprietari delle singole unità immobiliari residenziali, non dotate di specifica autonomia funzionale, possono comunque accordarsi di concentrare l’intero incremento ammissibile, pari al 20% delle preesistenze costituite dalle singole unità, in un unico ampliamento, realizzabile in questo caso anche su parti comuni dell’edificio (terrazza condominiale, lastrico solare, giardino comune, etc), col limite massimo complessivo di 70 mq, anche creando una nuova unità immobiliare oppure ripartendo tale superficie proporzionalmente per ciascuna unità immobiliare costituente l’edificio stesso.

È di tutta evidenza, pertanto, che i pur rigidi parametri cristallizzati dalla Corte di Cassazione in tema di aspetto e decoro architettonico sembrano essere vanificati dalle menzionate novelle normative regionali che, nell’ottica di riattivare il mercato edilizio, mirano ad una contraria tendenza all’edificazione sugli edifici condominiali che potrebbe determinare col tempo vere e proprie antinomie.