Fiscalità immobiliare: le ultime modifiche alla luce del decreto 151 di fine anno

La fiscalità immobiliare: le ultime novità introdotte dalla legge di Stabilità per il 2014 (L. 27 dicembre 2013 n. 147) alla luce del successivo D.L. 30 dicembre 2013 n. 151

L’approvazione della legge di Stabilità per il 2014 ha portato con sé ulteriori importanti novità di carattere tributario che, in svariati casi, interessano la fiscalità degli immobili.

Di seguito illustriamo alcuni degli aspetti di maggiore rilevanza.

Il presente articolo rappresenta un aggiornamento all’intervento sulla fiscalità immobiliare in legge di stabilità a questo indirizzo, a seguito delle modifiche intervenute con il decreto 151 (c.d. Milleproroghe-bis). Gli argomenti sono approfonditi dall’autore nel volume “La nuova fiscalità immobiliare 2013-2014″, edito da Maggioli Editore.

Detrazione IRPEF per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici

La detrazione in questione è stata prorogata per tutto il 2014 mantenendo fermi i parametri già noti (50 per cento di un importo massimo di spesa di euro 10.000, da utilizzare in dieci quote annue di pari importo, per ogni immobile abitativo).

Molto importante è poi l’intervento apportato dall’articolo 1, 2° comma, del D.L. 30 dicembre 2013, n. 151, entrato in vigore il giorno successivo, che ha soppresso, prima ancora che entrasse in vigore, la limitazione recata dalla legge di Stabilità alla detrazione qui in esame.

La legge di Stabilità aveva, infatti, introdotto una ulteriore, significativa limitazione per le spese sostenute dall’1 gennaio 2014: per tali spese, infatti, fermi restando i parametri suddetti, già in vigore nel 2013, l’importo massimo della spesa ammessa alla detrazione non avrebbe più potuto essere superiore all’importo speso per effettuare l’intervento di recupero edilizio sull’immobile al cui arredo i mobili e gli elettrodomestici sono destinati.

Per fortuna, il Governo ci ha ripensato e, non ritenendo evidentemente opportuno introdurre tale limitazione, che avrebbe comportato effetti negativi sui contribuenti e sui produttori e rivenditori di mobili e di elettrodomestici – che pure risentono pesantemente della grave crisi che ha investito il settore immobiliare -, è corso subito ai ripari.

Prima ancora che la limitazione introdotta dalla legge di Stabilità entrasse in vigore, l’articolo 1, comma 2, del Decreto Legge  30 dicembre 2013, n. 151, entrato in vigore il giorno successivo, l’ha soppressa.

Pertanto, per quanto riguarda la detrazione IRPEF per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici ad alta prestazione energetica, per tutto il 2014 nulla cambia rispetto a quanto è stato già in essere fino al 31 dicembre 2013, così come interpretato dall’importante circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 29/E del 18 settembre 2013.

Ricordiamo che condizione preliminare affinché la spesa per acquistare mobili ed elettrodomestici ad alta prestazione energetica sia ammessa alla detrazione IRPEF in esame è che questi beni siano destinati ad arredare unità immobiliari a destinazione abitativa o parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa fatte oggetto di interventi di recupero edilizio (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione).

Detrazione IRPEF per l’acquisto di unità immobiliari abitative ubicate in fabbricati interamente oggetto di interventi di restauro/risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia

Per la detrazione in questione deve essere fatto un discorso più problematico in relazione all’ambiguità della formulazione utilizzata nella LdS.

Come noto, l’articolo 16 bis, 3° comma, del TUIR, stabilisce che la detrazione per interventi di recupero edilizio di cui al comma 1 di detto articolo spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. In questo ambito, la detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un’aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro.

Tuttavia, anche per la fattispecie in discorso ha operato, a partire dal 26 giugno 2012, il potenziamento della detrazione al 50 per cento disposto dall’articolo 11 del D.L. n. 83/2012 – poi prorogato fino al 31 dicembre 2013 dal D.L. 63/2013 (convertito dalla legge 90/2013) – come precisato, sia pure con grande ritardo, dalle istruzioni ministeriali ai modelli per la dichiarazione dei redditi del 2013 (periodo di imposta 2012) e come poi ulteriormente confermato dalla Guida alle detrazioni fiscali per il recupero edilizio e dalla circolare n. 29/E/2013 dell’Agenzia delle Entrate.

Ciò detto, per effetto delle proroghe estive sopra richiamate, è certo che fino al 31 dicembre 2013 la detrazione si applica in questa particolare fattispecie nella misura del 50 per cento, con un limite massimo di spesa di euro 96.000.

E’ assai più dubbio, invece, che la fattispecie qui in esame sia ricompresa anche nella duplice proroga – per il 2014 (50%) e per il 2015 (40%), sempre entro un limite di spesa di euro 96.000 – prevista per la detrazione sul recupero edilizio dalla legge di Stabilità per il 2014 e ciò per due ragioni:

• dalla lettura del comma 139 della legge di Stabilità  si può rilevare come esso preveda che “ferme restando le ulteriori disposizioni contenute nell’art. 16-bis (…), per le spese documentate relative agli interventi indicati nel comma 1 del citato art. 16-bis, spetta una detrazione dall’imposta lorda (…)”. Orbene, dalla precisazione “Ferme restando le ulteriori disposizioni (…)” di cui all’art. 16-bis sembra che la legge di Stabilità abbia voluto confermare il ripristino, per le fattispecie disciplinate dai commi successivi al primo (le “ulteriori disposizioni”), della disciplina ordinaria, vale a dire la detrazione del 36% con un limite di 48.000 euro.
• Inoltre, la stessa disposizione richiama espressamente solo l’art. 16-bis, comma 1 e non i commi successivi.

Questi due elementi sembrano portare ad escludere dalla proroga del “bonus potenziato” gli interventi di restauro/risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione, alienati entro sei mesi dal termine dei lavori.

Per contro, si potrebbe osservare che il comma 3, avente per oggetto la fattispecie qui in esame, fa uno specifico riferimento alla detrazione di cui al comma 1. Pertanto, il bonus potrebbe intendersi prorogato anche per gli interventi di cui al comma 3.

Tuttavia, a tale soluzione sembra ostare la precisazione di voler mantenere ferme le altre disposizioni di cui all’art. 16-bis (diverse dal comma 1), da interpretarsi come volontà di limitare la proroga del bonus ai soli interventi di cui al comma 1.

I commentatori che si sono espressi sul punto in questi primi giorni sono divisi e incerti sul significato da attribuire alla nuova formulazione della norma, che effettivamente sembra prestarsi a entrambe le interpretazioni, fra loro opposte.

La delicatezza dell’argomento e la rilevanza economica delle operazioni di acquisto alle quali si riferisce questa detrazione impongono una tempestiva chiarificazione dell’Agenzia delle Entrate che renda palese se la volontà del legislatore sia effettivamente quella di depotenziare, per questa particolare fattispecie, la detrazione.

Se anche così fosse, la detrazione per l’acquisto di unità immobiliari in fabbricati interamente oggetto di interventi di restauro/risanamento conservativo o di ristrutturazione, comunque opererà, anche dopo il 31 dicembre 2013, sia pure nella misura ridotta al 36 per cento, applicata al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione, entro l’importo massimo di 48.000 euro, anche in questo caso da ripartire in dieci quote annue di pari entità.

Rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili

Ancora una volta è stata riproposta l’apertura dei termini per rideterminare il valore dei terreni agricoli o di quelli edificabili (ma non dei fabbricati).

Si tratta di una facoltà ormai abituale che lo Stato, quasi tutti gli anni, offre ai contribuenti per consentire loro di ridurre la tassazione IRPEF (e le relative addizionali comunali e regionali) sulle plusvalenze derivanti da future cessioni di terreni.

Questa norma si applica soltanto alle persone fisiche, alle società semplici e agli enti non commerciali e non è gratuita, ma soggetta a un’imposta sostitutiva del quattro per cento, rateizzabile in tre quote annue di pari importo, dietro pagamento di interessi pari al tre per cento annuo sulla seconda e sulla terza rata.

Il tasso di interesse non è particolarmente basso, laddove si pensi che, dall’1 gennaio 2014, il saggio di interesse legale viene ridotto all’1 per cento.

Inoltre, presupposto affinché questa misura risulti utile è che si preveda di effettuare nel prossimo futuro una cessione dalla quale emerga una plusvalenza imponibile, il che non è affatto detto stante la gravissima crisi che ha quasi paralizzato il mercato immobiliare e ridotto le quotazioni.

Inoltre, molti soggetti hanno già usufruito nel passato di questa opportunità, per cui si ritrovano ad avere valori dei terreni riconosciuti fiscalmente già in linea, e in non pochi casi addirittura superiori, a quelli realizzabili con una vendita.

In queste ipotesi possono risultare molto utili le indicazioni contenute nella risposta 4.1 della circolare multi quesiti dell’Agenzia delle Entrate n. 1 del 15 febbraio 2013.

In ogni caso, per chi fosse interessato a questa rivalutazione, il termine entro il quale occorre far redigere la perizia giurata ed effettuare il versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva è stabilito al 30 giugno 2014.

Il valore del terreno che deve costituire oggetto della perizia è quello al 1° gennaio 2014.

Rivalutazione dei beni d’impresa, inclusi gli immobili diversi da quelli “merce”

E’ stata riproposta anche la possibilità di rivalutare i beni d’impresa e le partecipazioni risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2012.

La rivalutazione deve essere effettuata – qualora la si valuti utile – nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello sopra richiamato, quindi con riferimento all’esercizio in corso al 31 dicembre 2013.

Questa possibilità riguarda anche gli immobili, con esclusione, tuttavia, di quelli “alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa”.

E’ possibile affrancare il saldo attivo derivante dalla rivalutazione versando un’imposta sostitutiva del 10 per cento, rateizzabile in tre rate annuali di pari importo, in questo caso senza interessi.

Inoltre, è possibile ottenere il riconoscimento del maggior valore attribuito ai beni attraverso la rivalutazione qui in discorso, a decorrere dal terzo anno successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita (quindi, nella gran parte dei casi, a decorrere dall’esercizio 2016), versando un’imposta sostituiva del 16 per cento per i beni ammortizzabili e del 12 per cento per i beni non ammortizzabili, anche in questo caso rateizzandola in tre quote annuali di pari importo senza interessi.

Nel complesso, anche per questa opportunità l’interesse non sembra essere particolarmente ampio, considerato che è a pagamento, che gli effetti sono differiti, che molti soggetti hanno già usufruito in un passato non molto remoto di precedenti analoghe rivalutazioni e che i valori di molti beni – su tutti si pensi agli immobili – in questi anni di crisi spesso non sono cresciuti.

Novità in materia di IMU

In materia di IMU meritano di essere segnalate queste novità:

• la tassazione del 50 per cento della rendita catastale, già per il 2013 (quindi, con effetti già nella prossima dichiarazione dei redditi), per gli immobili abitativi non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’abitazione principale del possessore.

La norma è alquanto curiosa, in quanto comporta la tassazione di metà della rendita catastale, ma solo per le abitazioni sfitte ubicate nello stesso comune in cui il possessore ha la propria abitazione principale. Le case di villeggiatura non sono pertanto interessate

• l’esenzione da IMU di tutti i fabbricati rurali strumentali a partire dall’anno 2014
• sempre per l’anno 2014, la riduzione da 110 a 75 del coefficiente moltiplicatore da applicare ai fini IMU al reddito dominicale rivalutato dei terreni agricoli, anche non coltivati, ma solo se posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

Rinviamo ad altro prossimo intervento il commento delle novità in materia di TASI, che pure riguardano il 2014, anche in ragione del fatto che su quanto definito dalla legge di Stabilità pende la probabilità di ulteriori significative modifiche, già a breve termine.

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