Dichiarazione redditi 2019: cosa sapere su agevolazioni ristrutturazioni case e condomini

Tra le agevolazioni fiscali a disposizione del contribuente, vanno menzionati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Tali agevolazioni sono attive da diversi anni e operano sia quando si effettuano determinati lavori sulle singole unità abitative sia quando vi sono lavori su parti comuni di edifici condominiali.

Il riferimento normativo è l’articolo 16-bis del D.P.R. 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), il quale individua una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Tale percentuale di detrazione è stata elevata per mezzo del D.L. n. 83/2012 al 50% portando inoltre a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.

Le suddette maggiorazioni sono state più volte prorogate, e da ultimo la Legge di Bilancio 2019 (Legge n. 145 del 30 dicembre 2018) ha rinviato al 31 dicembre 2019 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) con limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

A meno di eventuali proroghe, dal 1° gennaio 2020 si dovrebbe ritornare alle misure ordinarie del 36% e con il limite di 48.000 euro.

Dichiarazione redditi: quali detrazioni 

Focalizzando l’attenzione sugli interventi per il recupero del patrimonio edilizio, per i lavori effettuati su singole unità abitative è possibile usufruire della detrazione (fino a tutto il 2019) del 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

L’agevolazione viene richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e riguarda tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Speciale Modello 730

I beneficiari delle detrazioni 

Beneficiano della detrazione del 50% tutti i contribuenti Irpef residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi che ne sostengono le relative spese, e dunque:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• locatari o comodatari;
• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Ha diritto alla detrazione, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il componente dell’unione civile;
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

Se vi sono due comproprietari, e la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Le detrazioni per interventi di ristrutturazione edilizia (compresi quelli per l’adozione di misure antisismiche) possono essere usufruite anche (ma dal 2018):

• dagli Istituti autonomi per le case popolari;
• dagli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti.

Possono usufruirne anche le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

“Modello 730 precompilato 2019: scadenze istruzioni, vantaggi”

Ristrutturazioni edilizie: quali interventi sono agevolati

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione si suddividono in:

• interventi di manutenzione straordinaria;
• interventi di restauro e risanamento conservativo;
• interventi di ristrutturazione edilizia.

Gli immobili su cui sono effettuati gli interventi possono essere di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e comprese le pertinenze. Non sono ammessi alle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.

Costituiscono interventi di manutenzione straordinaria:

• l’installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• la realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
• la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• il rifacimento di scale e rampe;
• gli interventi finalizzati al risparmio energetico;
• la recinzione dell’area privata;
• la costruzione di scale interne.

Costituiscono invece interventi di restauro e risanamento conservativo:

• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Ristrutturazione edilizia

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, sono compresi quelli volti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Vi è ad esempio:

• la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente;
• la modifica della facciata;
• la realizzazione di una mansarda o di un balcone;
• la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
• l’apertura di nuove porte e finestre;
• la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Interventi calamitosi

Altri interventi che beneficiano dell’agevolazione sono quelli necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi,e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

“Dichiarazione redditi 2019: elenco deduzioni e detrazioni”

Altri interventi

Altri lavori ammessi all’agevolazione sono quelli finalizzati:

• all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi;
• alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.

La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti.

Non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, i computer, le tastiere espanse, tali beni comunque sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.

Sono agevolabili i lavori relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. (Non rientra ad esempio nell’agevolazione, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza).

Vi sono anche gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico, e gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.

Sono agevolabili gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, e gli interventi relativi alla bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere colte ad evitare gli infortuni domestici.

Vi sono poi spese che sono sostenute per l’effettuazione di interventi antisismiche sugli immobili, per tali spese sono previste detrazioni più elevate, che possono arrivare fino all’85% ed essere usufruite fino al 31 dicembre 2021.Queste agevolazioni sono note come “sisma bonus”.

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Altre spese per l’esecuzione dei lavori

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche altre come:

• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
• le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
• le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008;
• le spese per l’acquisto dei materiali;
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione;
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati.

Interventi sulle parti condominiali

Anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le detrazioni del 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile. Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.

La detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.

Dichiarazione redditi: cosa fare per beneficiare delle detrazioni

Fino al 31 dicembre 2019 il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione del 50% sarà come detto di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Il limite è annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.

Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

Se gli interventi realizzati consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni. Si beneficerà dell’agevolazione  solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite previsto.

Ciascun contribuente detrae annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione e non è previsto il rimborso di somme eccedenti l’imposta.

Ripartizione della detrazione

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.

Il contribuente che pur avendone diritto, non ha usufruito dell’agevolazione in uno o più anni (ad esempio, per incapienza o perché esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi), nei successivi periodi d’imposta può comunque beneficiare della detrazione, indicando in dichiarazione il numero della rata corrispondente.

La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione fiscale prevista per gli stessi interventi dalle disposizioni sulla riqualificazione energetica degli edifici (detrazione attualmente pari al 65%). Nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni per la riqualificazione energetica che in quelle per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente può fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio.

Agevolazione ristrutturazioni edilizie: gli adempimenti

Gli adempimenti previsti per richiedere la detrazione sono stati negli ultimi anni semplificati e ridotti. È sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi (Modello 7300/2019 o Modello Redditi PF) i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Tra gli adempimenti vi è l’invio all’ASL competente di una comunicazione con le seguenti informazioni:

• generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
• natura dell’intervento da realizzare;
• dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
• data di inizio dell’intervento di recupero.

La comunicazione preliminare all’Asl non va fatta in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono tale obbligo.

Agevolazioni ristrutturazioni: comunicazione all’Enea

Un altro adempimento consiste nella comunicazione all’ENEA ai fini di monitoraggio e valutazione del risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi, delle informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici.

Il primo aprile è l’ultimo giorno per l’invio della comunicazione relativa agli interventi con data di fine lavori nel 2018 da effettuare attraverso il sito http://ristrutturazioni2018.enea.it.

Per gli interventi terminati nel 2019 la comunicazione va invece trasmessa, entro 90 giorni dalla data di fine lavori, attraverso il sito https://bonuscasa2019.enea.it/.

Se la data di fine lavori è compresa tra il 1° gennaio 2019 e l’11 marzo 2019, il termine di 90 giorni decorre dall’11 marzo, giorno di messa on line del sito.

Modalità di pagamento

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche on line), da cui risultino:

• la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del D.P.R. 917/1986);
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Le spese che non è possibile pagare con bonifico (oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere assolte con altre modalità.

Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa, e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta dell’8% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori.

Documentazione da conservare

Chi beneficia dell’agevolazione deve conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.

Oltre alla ricevuta del bonifico, sono tenuti a conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione necessaria, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

Il contribuente deve essere in possesso di:

• domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito;
• ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta;
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali;
• dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi;
• abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Interventi antisismici

La detrazione dall’imposta è prevista anche per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per gli interventi di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica e per la classificazione e verifica sismica degli immobili, le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, su edifichi ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nelle zone sismiche 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, riferite a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive.

La detrazione d’imposta che verrà calcolata da chi presta l’assistenza fiscale è pari al:

• 50%;
• 70% se dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• 80% se dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.

La detrazione viene ripartita in 5 rate di pari importo da chi presta l’assistenza fiscale. La spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.

Indicazione nel modello 730/2019

Nel modello 730/2019, la cui campagna dichiarativa è prossima all’avvio, i righi interessati alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizia vanno da E41 a E43 (del quadro E Oneri e spese). Per ogni anno e per ogni unità immobiliare oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio va compilato un rigo diverso. Nei righi da E51 a E52 andranno inseriti i dati catastali identificativi dell’immobile.

Per saperne di più sui rimborsi in Dichiarazione dei redditi consigliamo: