Condominio: come funziona la divisione di appartamento

In particolare, l’ art. 61 disp. att. c.c. recita:

“Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice, o é disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione”.

Mentre, l’art. 62 disp. att. c.c. stabilisce che:

“La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 del codice stesso”.

Di recente, la materia è stata oggetto di riforma con la legge n. 220/2012 che prevede quanto segue:
• Modificazioni e tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni;
• un’indicazione più completa, anche se non tassativa, delle parti comuni dell’edificio;
• la normativa del condominio si applica anche al cd. Super condominio;
• la specifica previsione delle condizioni (da tempo individuate dalla giurisprudenza) che giustifichino il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento;
• la possibilità di introdurre particolari innovazioni con una maggioranza meno elevata di quella prevista attualmente dal codice:
• la nuova ripartizione delle spese per scale ed ascensori;
• la disciplina relativa all’amministratore del condominio, forse la parte di maggior rilievo della riforma; in particolare, sono dettate in misura più stringente le sue attribuzioni ed i suoi doveri amministrativi e contabili in funzione di una maggior conoscibilità e trasparenza del suo operato da parte dei condomini (ad es., l’assemblea potrà deliberare l’attivazione di un sito Internet del condominio da cui consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare);
• la previsione che i regolamenti condominiali non potranno in alcun modo vietare il possesso o la detenzione di animali domestici da parte di singoli condomini;
• le nuove regole sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni, di cui sono abbassati i quorum.

In particolare, l’art. 69 disp. att. c.c., nella parte in cui consente la revisione delle tabelle millesimali in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento delle unità immobiliare, permette di ritenere legittimità la suddivisione in esame, a patto che avvenga nel rispetto del diritto degli altri condomini.

Tanto premesso, nel caso di specie, il Tribunale di Roma rigettava il ricorso proposto da un condominio che chiedeva la divisione dell’ appartamento di cui era proprietario, in due unità immobiliari.

Secondo i giudici territoriali, la suddivisione era illegittima anzitutto perché il regolamento condominiale prevedeva un edificio costituito da sole 14 unità immobiliari, e ci fosse stata una vendita questa avrebbe comportato un utilizzazione dei beni e dei servizi comuni da parte di un numero maggiore di condomini.

Di contrario avviso la decisione della Suprema Corte che con la sentenza n. 13184 del 24 giugno 2016 ha disposto che se il regolamento condominiale non lo vieta espressamente ogni proprietario può dividere l’ appartamento.

Circa l’ incidenza di più condomini , invece sarebbe stata necessaria, una verifica in concreto per accertare quanto pesa l’eventuale uso più intenso della cosa comune.