Cedolare secca negozi 2019: per quali locali e come funziona

Come promesso dal Governo mesi fa, la Cedolare secca 2019 è stata alla fine estesa anche agli affitti dei negozi e locali commerciali. Questa una delle tante novità confermate nella Legge di bilancio 2019, approvata in extremis a fine dicembre 2018. Da quest’anno quindi, i proprietari di locali commerciali che possiedano determinate caratteristiche possono ricorrere a questo regime fiscale agevolato e alternativo a quello ordinario, per gli affitti dei loro negozi.

Da tempo si chiedeva di estendere il regime agevolato della cedolare anche ai locali commerciali e ora la misura è stata ufficialmente approvata, ed è entrata in vigore il 1° gennaio 2019.

Dall’alba di questo 2019 quindi anche sulle locazioni di negozi e locali commerciali si pagherà il 21% di imposta, ma a specifiche condizioni e con paletti ben definiti nel testo della Manovra.

Leggi anche “Manovra 2019: tutte le misure approvate, punto per punto”

Una misura chiesta a gran voce dalla Confedilizia e che, secondo alcune simulazioni di operatori del settore, porterà a risparmi di tasse per i proprietari del locale affittato tra i mille e i 2.800 euro l’anno, a seconda della città e delle quotazioni.

Consulta lo speciale Legge di bilancio 2019

La volontà di estendere il regime dell’imposta sostitutiva attualmente non costituisce una vera e propria novità in quanto la prima proposta di applicare la cedolare agli affitti commerciali appartiene a governi passati poi comunque non realizzata in concreto. Anche lo scorso anno si era parlato di una possibile estensione del regime di tassazione agevolato, ma con un nulla di fatto in concreto.

La proposta di applicare la cedolare secca anche ai negozi, è senz’altro stata accolta favorevolmente da alcune associazioni di categoria, che ormai da anni chiedono di equiparare le regole previste per affitti ad uso abitativo a quelle per gli affitti commerciali.

L’introduzione della cedolare per le locazioni private ha indubbiamente prodotto dei vantaggi sia per i proprietari, che per l’erario, in particolare la possibilità di optare per una tassazione sostitutiva Irpef, ha consentito a molti proprietari di immobili di risparmiare sulle imposte dovute e parallelamente, è stato posto un freno al fenomeno degli affitti in nero, effetti che potrebbero essere sicuramente estesi anche agli affitti commerciali.

Vediamo ora come funziona, in base a quanto previsto Legge di bilancio 2019, l’estensione del regime agevolato ai negozi.

Cedolare secca immobili: come funziona

La “cedolare secca” si concretizza come ormai noto in un regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Con l’attuale normativa l’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Per i contratti con l’opzione della cedolare non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Si può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali, e se l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare contestualmente alla comunicazione di proroga, la conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

L’opzione per la cedolare secca, attualmente è rivolta alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Cedolare secca negozi 2019: quali contratti

Si rivolge ai contratti di locazione stipulati nell’anno 2019 relativi a locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 fino a 600 mq di superficie nonché alle relative pertinenze locate congiuntamente.

il regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Il regime dell’imposta sostitutiva non può essere attualmente applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Cedolare secca: quanto dura

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Cedolare secca: applicazione dell’imposta ed effetti sul reddito

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, è inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988). Si tratta dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il D.L. 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Il reddito soggetto a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo;
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.

Cedolare secca su affitti commerciali: come funziona

Nella Legge di bilancio è dunque prevista una estensione della cedolare anche alle locazioni dei negozi, in pratica l’imposta sostitutiva (in alternativa alle aliquote ordinarie) potrebbe essere possibile anche per i proprietari di immobili che sono locati a fini commerciali. Si pagherà il 21 per cento di imposta sugli affitti di negozi e locali commerciali fino a 600 mq e di categoria catastale c1.

Ecco quali sono i locali classificati con categoria catastale C/1:

• i locali dei barbieri, orologiai,
• le ricevitorie postali, i banchi del lotto, le esattorie delle imposte dirette;
• le agenzia bancarie o assicurative;
• le biglietterie, le sale d’aspetto delle linee automobilistiche di servizio pubblico;
• ambulatori medici, ecc. posti  in comuni locali che hanno ingresso diretto dalla strada pubblica e le comuni caratteristiche dei locali per bottega;
• i locali adibiti ad esposizione o a “music-store”;
• locali dove si effettua la vendita, con prevalenza al dettaglio di merci, di manufatti, prodotti, derrate;
• locali dove la vendita si accompagna con servizi come trattorie e ristoranti, pizzerie, panetterie (intese come locali di vendita al minuto del pane), bar, caffè.

Come specificato dal testo della Legge di bilancio, nel capitolo “Riduzione della pressione fiscale”:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unita’ immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, puo’, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non e’ applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”. 

In breve, affinché si possa godere del regime agevolato di cedolare secca al 21 per cento per un negozio affittato si dovranno rispettare questi requisiti:

• negozi (quindi immobili a uso commerciale) di categoria catastale C/1;
• con una superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze;
• nuovi contratti. 

Ovviamente i vantaggi per i proprietari di immobili destinati a locali commerciali saranno evidenti, bisognerà  comunque vedere come sarà impostato il meccanismo di funzionamento dell’opzione che tuttavia non dovrebbe differenziarsi molto da quello già in vigore.

L’organizzazione dei proprietari di Confedilizia si è sempre detta favorevole all’estensione della cedolare secca anche agli affitti di negozi, affermando che si effettuerà un passo che il settore immobiliare attende da tempo.

A trarne vantaggio non saranno soltanto i proprietari di immobili locati a fini commerciali, ma anche lo Stato in termini di risultati sul contrasto all’evasione fiscale e contributiva.

La stessa evidenzia che “a partire dall’introduzione della cedolare secca sugli affitti abitativi, il divario fra gettito teorico e gettito effettivo del comparto (cosiddetto ‘tax gap’) è diminuito del 42% e la propensione all’inadempimento (ad elusione ed evasione, in sostanza) si è ridotta del 40%. In sostanza con l’estensione alle attività commerciali si dovrebbe proseguire con tale trend positivo.

La stessa Confedilizia propone che il primo passo della “flat tax” prevista nel contratto di governo “giallo verde” contenga l’introduzione della cedolare per i locali commerciali, una misura richiesta anche dalle associazioni dei commercianti e degli artigiani, che permetterebbe inoltre di affrontare il problema più che mai attuale dell’aumento del numero dei locali commerciali abbandonati, dovuto anche all’assenza di qualsiasi redditività per i piccoli risparmiatori che ne sono proprietari-locatori.

Per saperne di più su questa e tutte le altre novità introdotte con la Legge fdi bilancio 2019, consigliamo questo E-book: