Cedolare secca al 21% e 26%: calcolo, pagamenti, esempi per gli affitti brevi

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali regionali e comunali, che si applica ai redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Optando per la cedolare secca, il locatore non è tenuto a pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo normalmente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Cosa sono gli affitti brevi

Oltre a chiarire cosa sia la cedolare secca, ricordiamo anche che le locazioni brevi sono quelle di durata non superiore a 30 giorni, inclusi i contratti che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia di locali, stipulati direttamente o tramite intermediatori immobiliari.

Le novità della cedolare secca 2024

Dal 1° gennaio 2024, la normativa a riguardo per gli affitti brevi è stata modificata con l’introduzione di una cedolare secca a due aliquote: 21% e 26%.

Cedolare Secca al 21%

L’aliquota del 21% continua ad essere applicabile nel caso in cui il locatore affitti una sola unità immobiliare a breve termine (affitti inferiori a 30 giorni). Questa aliquota resta invariata rispetto agli anni precedenti e si applica indipendentemente dal numero di volte in cui lo stesso immobile viene affittato durante l’anno, purché rimanga l’unico immobile locato dal proprietario.

Cedolare Secca al 26%

La nuova aliquota del 26% si applica invece dal secondo immobile affittato a breve termine. Se un contribuente affitta due o più immobili per brevi periodi, l’aliquota del 26% si applica ai redditi derivanti dalla locazione del secondo, terzo e quarto immobile. Superando i quattro immobili, l’attività viene considerata imprenditoriale e il locatore è tenuto ad aprire una partita IVA, perdendo il beneficio della cedolare secca.

Esempio di applicazione del 21% o 26%

Un proprietario che affitta tre immobili a breve termine nel 2024, potrà scegliere uno di questi immobili per applicare l’aliquota del 21%, mentre sugli altri due verrà applicata l’aliquota del 26%.

Questo sistema mira a regolamentare meglio il mercato degli affitti brevi, spesso percepito come concorrenza sleale dalle strutture ricettive tradizionali.

Calcolo imposta cedolare secca al 21% e 26%

Per calcolare l’aliquota della cedolare secca, è necessario considerare i seguenti passaggi:

– determinazione del reddito. Calcolare il reddito lordo derivante dagli affitti brevi. Questo include tutti i canoni di locazione percepiti durante l’anno.
– applicazione dell’aliquota. Applicare l’aliquota del 21% sul reddito derivante dal primo immobile affittato a breve termine. Per i redditi derivanti dal secondo, terzo e quarto immobile, applicare l’aliquota del 26%.

ESEMPIO.
Se un proprietario ha percepito 10.000 euro di affitto per il primo immobile e 15.000 euro per il secondo, l’imposta sarà calcolata come segue:

– Primo immobile: 10.000 euro * 21% = 2.100 euro
– Secondo immobile: 15.000 euro * 26% = 3.900 euro
– Totale imposta dovuta: 2.100 euro + 3.900 euro = 6.000 euro

Cedolare secca affitti brevi: adempimenti dichiarativi e fiscali

I proprietari di immobili che optano per la cedolare secca devono rispettare una serie di adempimenti fiscali e dichiarativi. Ecco i principali:

– registrazione del contratto;
– pagamento dell’imposta;
– dichiarazione dei redditi;
– comunicazione dei dati agli intermediari.

Registrazione del contratto

La scelta della cedolare secca deve essere comunicata al momento della registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Questa operazione esonera il locatore dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Come si paga la cedolare secca

Il pagamento della cedolare secca avviene tramite il modello F24.

 Il versamento dell’acconto, da fare se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato in queste modalità:

– importi inferiori a 257,52 euro. Pagamento in un’unica soluzione entro il 30 novembre.
– importi superiori a 257,52 euro. Pagamento in due rate, la prima del 40% entro il 30 giugno e la seconda del 60% entro il 30 novembre.

Per il versamento della cedolare secca con F24 devono essere utilizzati questi codici tributo:

1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Dichiarazione dei redditi

I redditi derivanti dalla locazione soggetti a cedolare secca devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi (modello Redditi PF o 730), nella sezione relativa ai redditi dei fabbricati. L’importo della cedolare secca dovuta deve essere riportato nell’apposita sezione del modello.

Dichiarazione redditi con più di 4 appartamenti affittati

Le modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2021 (L. n. 178/2020), prevedono, all’art. 1 comma 595, che a partire dall’anno d’imposta 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi sia riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi (quindi con numero di immobili maggiore, affittati in locazione breve) l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale.

Quindi, se nel corso del 2023, un cittadino ha avuto più di 4 appartamenti affittati, non potrà dichiarare il relativo reddito utilizzando il modello 730, ma dovrà utilizzare il modello Redditi PF.

Comunicazione dati degli intermediari

Gli intermediari e le piattaforme digitali, come Airbnb e Booking.com, sono tenuti a trattenere l’importo della cedolare secca e a versarlo all’Agenzia delle Entrate per conto dei proprietari. Questi intermediari devono comunicare i dati relativi agli affitti gestiti per garantire la trasparenza fiscale.

Fonti utili:

– Legge di Bilancio 2024: Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili.
– Decreto Legge n. 50/2017: Introduzione della cosiddetta “tassa Airbnb”.
– Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024: Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulla disciplina fiscale degli affitti brevi.