L’opzione per la cedolare, non incide sull’obbligo di registrazione del contratto di locazione, che deve essere ottemperato negli ordinari termini, ossia entro 30 giorni dalla stipula del contratto, utilizzando il modello RLI (approvato con il provvedimento del 19 marzo 2019), sempreché si tratti di contratti di locazione aventi una durata superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno.
Optando per la cedolare, si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. E’ possibile optare per la cedolare secca, sia alla registrazione del contratto, sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, in questo caso, le imposte di registro e di bollo, sono dovute e non sono più rimborsabili.
Cedolare secca 2019: chi può aderire all’opzione
L’opzione può essere esercitata per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (tranne l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che, il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo, e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
L’art. 1, co. 59, della Legge di Bilancio 2019 (Legge n. 145 del 30 dicembre 2018) ha previsto l’estensione dell’applicazione della cedolare secca ai contratti, stipulati nel 2019, riguardanti immobili commerciali classificati in categoria C/1 (negozi e botteghe) con superficie fino a 600 mq.
Come funziona la cedolare secca
Nei 600 mq non vanno sommate le pertinenze che però, accedono anch’esse all’imposta sostitutiva se locate congiuntamente all’immobile principale.
L’alternativa alla tassazione ordinaria è esclusa, se risulta che al 15 ottobre 2018 era in corso fra le parti una locazione sullo stesso immobile interrotta prima della scadenza naturale del contratto.
Per tutti gli aspetti non specificatamente disciplinati dalla nuova norma in tema di locazioni commerciali di immobili, si dovrà applicare la disciplina dettata dall’art. 3, D.Lgs. 23/2011 per gli immobili ad uso abitativo.
Un’altra novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2019, riguarda la misura dell’acconto della cedolare secca a partire dell’anno 2019.
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Acconto sulla cedolare secca: la novità
Il co. 1127 dell’art. 1, della Legge 145/2018, è intervenuto sull’art. 3, co. 4, D.Lgs. 23/2011, portando al 100% la misura dell’acconto della cedolare secca dal 2021, lasciando tuttavia invariata la percentuale del 95% per tutto il 2019 ed anche per il 2020.
La misura dell’acconto della cedolare secca sarà la seguente (95% fino al 2020 e 100% dal 2021).
Cedolare secca 2019: le aliquote
L’imposta sostitutiva si calcola applicando l’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È inoltre prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988). Si tratta dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi, nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il D.L. 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.
Effetti della cedolare secca sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare:
- è escluso dal reddito complessivo;
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa, non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
L’accesso al regime sostitutivo è possibile, per:
- i contratti di immobili ad uso abitativo previsti ai sensi dell’art. 2, co. 1, della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 (cd. contratti liberi), di durata minima quadriennale, (4+4);
- i contratti che non risultano disciplinati dalla Legge 431/1998, bensì dalle disposizioni civilistiche di cui all’art. 1571 e segg. c.c.;
- i contratti concordati stipulati a norma dell’art. 2, co. 3, Legge 431/1998 e D.M. 16.1.2017, (cd. 3+2) e quelli previsti ai sensi degli artt. 2, co. 3, e 5, co. 2 e 3, Legge 431/1998);
- i contratti, stipulati nel 2019, riguardanti immobili commercialiclassificati in categoria C/1 (negozi e/o botteghe) con superficie fino a 600 mq;
- i contratti relativi alle locazioni brevi;
- i contratti di sublocazione, nonché quelli a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.
Come si effettua la scelta della cedolare
L’opzione per il regime della cedolare secca, può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive. Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.
L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando sempre il modello RLI. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.
La scelta o la modifica dell’opzione possono essere effettuate:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web):
- presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.
Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.
Chi decide di avvalersi della cedolare secca, ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.
Registrazione del contratto con cedolare secca 2019
Quando si sceglie la cedolare fin dall’inizio, il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia
- richiedendo la registrazione in ufficio
- incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc).
I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013)
Si ricorda che con il provvedimento del 19 marzo 2019, è stata approvata la nuova versione del modello RLI per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” e delle relative istruzioni.
Il modello RLI consente di registrare i contratti di locazione e affitto di immobili e di comunicare eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni e subentri, nonché per esercitare o revocare l’opzione per il regime della cedolare secca.
È utilizzato, inoltre, per:
- registrare contestualmente i contratti di affitto di terreni e degli annessi titoli Pac;
- comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o di affitto;
- registrare i contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
- registrare i contratti di locazione a tempo indeterminato;
- gestire la comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;
- registrare i contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.
Cedolare secca: le sanzioni per omessa o tardiva registrazione
In caso di omessa o tardiva registrazione del contratto si applica la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a trenta giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.
La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni. In merito va segnalato che il decreto crescita D.L. 34/2019, convertito dalla L. 58/2019, ha soppresso la sanzione per la tardiva o mancata comunicazione della proroga e della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca. L’obbligo di comunicazione della proroga del contratto di locazione con cedolare secca risulta, pertanto, implicitamente soppresso, atteso che la sua violazione non è più sanzionata, né comporta la perdita del regime sostitutivo.
Cedolare secca: come fare il versamento dell’imposta
Per il versamento dell’imposta sostitutiva, le scadenze e le modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef. In generale, l’acconto (95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente) non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.
Il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro, la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno, e la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.
Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.
Quest’anno per i soggetti che esercitano attività economiche per le quali sono stati approvati gli Isa e che dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun indice, dal relativo decreto ministeriale di approvazione, i termini dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi, dell’Irap e dell’Iva in scadenza dal 30 giugno al 30 settembre 2019 sono prorogati al 30 settembre 2019. La proroga è fruibile pure dai contribuenti che, per il periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2018, applicano il regime fiscale di vantaggio o quello forfetario (risoluzione n. 64/2019).
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