Bonus Casa: come funziona il leasing immobiliare? Quali detrazioni fiscali?

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Con la nuova modifica al ddl di Stabilità diventa quindi più semplice, oltre che più conveniente sotto l’aspetto fiscale, comprare casa con il leasing piuttosto che con il tradizionale mutuo.

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COME FUNZIONA IL LEASING PER LA CASA?

Il leasing immobiliare (o locazione finanziaria immobiliare) prevede la possibilità, nei confronti di chi non ha sufficiente denaro per acquistare casa, di chiedere che ad effettuare l’acquisto sia una società di leasing o un istituto bancario. Queste ultime, dopo il rogito dell’immobile, concedono poi l’immobile in uso al soggetto interessato all’acquisto tramite una sorta di affitto, a fronte del pagamento di un canone periodico (una specie di canone di locazione). L’attività di leasing viene esclusivamente riservata alle società finanziarie e agli istituti bancari, iscritti in appositi elenchi della Banca d’Italia.

Una volta scaduto il contratto di leasing, l’utilizzatore potrà decidere se:

1) rinnovare il contratto di leasing;

2) riscattare l’immobile (ossia acquistarlo), diventandone il proprietario, versando il residuo del valore del bene, scomputati i canoni già pagati;

3) abbandonare l’immobile e quindi lasciarlo alla società di leasing o alla banca.

Il leasing immobiliare, a seconda che abbia o meno ad oggetto un immobile, si differenzia in:

1) già costruito: quando l’immobile è già di proprietà del concedente o viene da esso acquistato su segnalazione del futuro utilizzatore al quale viene poi concesso in leasing. In tal caso, il fornitore è il proprietario dell’immobile;

2) da costruire: il contratto diverge a seconda che l’appalto per la costruzione dell’immobile sia stipulato tra il concedente e un’impresa costruttrice o direttamente dall’utilizzatore con l’impresa costruttrice. In entrambi i casi, leasing ed appalto restano forme contrattuali autonome.

Per quanto riguarda il contratto di leasing immobiliare esso va redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, in caso contrario è considerato nullo. Nel caso in cui il leasing duri più di 9 anni le parti sono tenute a trascrivere il contratto, applicando le norme previste per la locazione immobiliare.

QUANDO SI APPLICA L’AGEVOLAZIONE?

Bisogna, tuttavia, precisare che i vantaggi previsti dalla nuova norma si applicano solo per acquistare l’abitazione principale e non per ogni tipologia di compravendita immobiliare, per cui rimane invece l’istituto del leasing immobiliare così come già definito in passato.

Si ricorda che l’abitazione principale, a differenza della prima casa, non rifiuta la condizione di una possibile intestazione contemporanea di altri immobili, richiedendo invece che residenza e domicilio abituali siano presso l’immobile in questione.

QUALI DETRAZIONI FISCALI?

L’utilizzatore può ottenere una detrazione IRPEF del 19% per un massimo di: 8mila euro annui per i canoni periodici mensili; e 20mila euro da calcolarsi invece sul prezzo finale versato a titolo di riscatto.

Per ottenere la detrazione fiscale di cui sopra si richiede che:

1) l’utilizzatore, entro un anno dalla consegna, destini l’immobile ad abitazione principale, trasferendovi cioè residenza e dimora principale;

2) l’utilizzatore non abbia più di 34 anni (la detrazione fiscale per chi ha già compiuto 35 anni, è dimezzata: 4mila euro è la detrazione sui canoni e 10mila euro quella sul riscatto);

3) l’utilizzatore, al momento dell’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria, abbia un reddito complessivo non superiore a 55mila euro.

L’applicazione di queste agevolazioni fiscali scatterà dal 1° gennaio 2016 e sarà valida fino al 31 dicembre 2020.

Alla compravendita, effettuata dalla società di leasing o dalla banca, viene poi previsto un aggiuntivo sconto, vale a dire che l’imposta di registro, nel caso in cui l’utilizzatore sia un soggetto “prima casa”, sarà pari all’1,5%. Le imposte ipotecaria e catastale verranno, invece, applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Al momento del riscatto, infine, l’utilizzatore dovrà pagare le normali imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura stabile di euro 200 ognuna.

NO ALL’AZIONE REVOCATORIA?

Nel caso in cui il venditore/società costruttrice dovesse fallire, l’immobile non potrà essere oggetto di revocatoria fallimentare, e quindi l’utilizzatore potrà continuare a viverci senza dover incorrere nelle conseguenze negative derivanti dalla procedura concorsuale.

IL PAGAMENTO DELLA RATA PUO’ ESSERE SOSPESO?

Come per il mutuo, l’utilizzatore che ha difficoltà economiche a pagare la rata, ha la possibilità di richiedere una sospensione nel pagamento del canone in caso di cessazione del rapporto di lavoro. Se concesso, il diritto alla sospensione del pagamento può essere utilizzato non più di una volta e per un periodo mai superiore a 12 mesi.

Una volta trascorso il periodo di sospensione viene regolarmente ripristinato il pagamento dei corrispettivi periodici dovuti secondo gli importi e seguendo la periodicità inizialmente previste contrattualmente, salvo sia intervenuto un diverso patto fra le parti.

Le uniche eccezioni in cui non viene concessa la sospensione riguardano i casi di:

1) dimissioni del dipendente non causate da un comportamento colpevole dell’azienda;

2) cessazione del lavoro per limiti anagrafici con diritto a pensione di vecchiaia o anzianità;

2) licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo (cioè scaturito da comportamenti gravi o gravissimi da parte del dipendente).

COME STABILIRE L’AMMONTARE DEL CANONE?

L’importo del canone di leasing può essere fissato dalle parti o in funzione delle esigenze dell’utilizzatore oppure in funzione di altri, esterni, fattori tra cui:

1) prezzo di riscatto;

2) prezzo d’acquisto dell’immobile e interessi correlati;

3) durata del contratto;

4) profitto della società di leasing;

5) difficoltà di reperimento dell’immobile, spese e rischi assunti dalla società di leasing;

6) ipotizzabile vita economica dell’immobile.

Il canone può anche essere fisso o indicizzato, potendo prevedere rate costanti o appositamente fissate secondo le necessità dell’utilizzatore. Può inoltre essere previsto, in alcune circostanze, una sorta di maxi-canone anticipato il cui importo arriva fino al 15% del costo complessivo dell’operazione, con un derivante ridimensionamento dell’ammontare dei canoni periodici.

COSA SI RISCHIA SE NON SI PAGA IL CANONE?

Nei casi in cui l’utilizzatore, durante la locazione finanziaria, non effettua il versamento dei canoni periodici, la società di leasing o la banca hanno facoltà sia di richiedere la risoluzione del contratto di leasing; che di sfrattare l’utilizzatore.

Successivamente, la banca è chiamata a procedere alla vendita dell’immobile a condizioni di mercato e a trattenere sul corrispettivo, da un lato, i canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione contrattuale; dall’altro quelli a scadere attualizzati.