Bed & Breakfast, come aprirlo: regime fiscale e adempimenti

Migliaia di cittadini, attratti dalla formula e dalle maglie più larghe degli adempimenti necessari, hanno deciso di trasformare la loro casa in bed & breakfast, aprendola a viaggiatori e turisti. Molti altri sono sempre più interessati alla materia.

I B&B rilevati e verificati dall’Istat nel 2005 erano 10.278. In undici anni il numero degli esercizi è triplicato toccando quota 32.367 nel 2016, anche se in questi numeri non rientrano quelli sommersi, che fanno affari senza rispettare la normativa: quelli abusivi insomma.

Per chiunque sia interessato ad aprire un bed&breakfast o approfondire la materia, vediamo in questo articolo gli aspetti principali che riguardano questa nuova modalità di accoglienza turistica: la normativa e gli adempimenti amministrativi e fiscali e rispondiamo ad alcune domande utili.

Bed & Breakfast: cos’è

Il B&B è una struttura extra-alberghiera in cui l’ospite riceve un letto e la prima colazione. Come si percepisce dall’unione delle due parole stesse “letto e colazione” (traduzione letterale dall’inglese), è una nuova formula di accoglienza turistica, che consente di affittare una o più stanze della propria casa a turisti. Una sorta di alternativa valida ai tradizionali alberghi e pensioni, che permette di alloggiare a costi relativamente contenuti (anche se non sempre), pernottando e facendo colazione, salvo poi trascorrere il resto della giornata in assoluta libertà. Per il proprietario è un modo per arrotondare un po’ a fine mese, affittando le proprie stanze senza per questo dover mettere in piedi un’attività imprenditoriale.

Anche se dal 2011 il Codice del turismo  – come vedremo nei prossimi paragrafi – ha introdotto anche la figura del B&B a carattere imprenditoriale. Spesso si segue il percorso che porta dall’aprire un B&b per gioco alla sua vera trasformazione in attività imprenditoriale

Ciò non significa però che non si debbano rispettare norme e adempimenti in materia. Anche se ciò non è sempre semplice, perché chi vuole fare questo deve scontrarsi con ben 21 leggi regionali: la normativa B&B è infatti regolata a livello regionale.

Bed&breakfast: chi può aprirlo?

In linea di massima tutti possono aprire un b&b, purché:

• abbiano una casa da adibire a tale scopo;
• l’attività sia essere esercitata da privati in forma non professionale, in possesso di idonei requisiti;
• si sia in possesso dei requisiti morali previsti dall’articolo 11 del r.d. n. 773/1931 (t.u.l.p.s.);
• assenza di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia;
• assenza di condanne ai sensi della legge 20 febbraio 1958 n. 75 (legge Merlin).

Bed&breakfast: occasionale o imprenditoriale?

Prima di vedere come aprirlo bisogna campire che tipo di attività si vuole mettere in piedi: occasionale oppure professionale? Dopodiché si deve andare subito a scovare la normativa della propria Regione.

Come spiegato da Nicola Santangelo nel suo libro “Bed&Breakfast e affittacamere. Aspetti civilistici, fiscali e gestionali” (Agosto 2018, Maggioli editore), secondo le definizioni attribuite dal D.Lgs. 79/2011 (Codice del turismo) si distinguono le seguenti strutture ricettive:

• bed and breakfast in forma imprenditoriale: strutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare, gestite da privati in modo professionale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e spazi familiari condivisi;
• esercizi di affittacamere: strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari;
• bed and breakfast: strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.

Bed&breakfast e affittacamere: sono uguali?

Assolutamente no. Sono due forme di ospitalità completamente diversa e diversificata a livello normativo. Come spiegato sempre nel libro di Santangelo, “I principali elementi che differenziano l’attività del B&B da quella dell’affittacamere è che quest’ultima:

• è considerata un’attività imprenditoriale;
• è un’attività organizzata che permette l’impiego, se necessario, di personale dipendente o di collaboratori;  prevede l’offerta di servizi aggiuntivi;
• è soggetta all’iscrizione alla Camera di Commercio, al regime Iva e ai relativi adempimenti burocratici, contabili e fiscali;
• deve essere continuativa e stabile sia nel proprio alloggio che in altre strutture di proprietà.

Bed&breakfast: come sono tassati?

B&B occasionale

I compensi derivanti dallo svolgimento occasionale dell’attività di bed and breakfast sono classificati redditi diversi di cui all’articolo 67, comma 1, lettera i), del D.P.R. 917/1986. Si considerano “redditi diversi” i redditi che non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente ovvero i redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente.

Operativamente quindi è quindi opportuno che il gestore del B&B si doti di un “bollettario” per documentare l’incasso dei singoli corrispettivi. Il reddito del B&B sarà quindi la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti al B&B.

B&B imprenditoriale

Se invece il proprio B&B è gestito in forma imprenditoriale le cose cambiano. Si deve aprire la partita Iva, si è imprenditori a tutti gli effetti.

Bed&breakfast: è un’attività imprenditoriale?

Diciamo che, anche se nasce come attività privata e occasionale e saltuaria, data dalla trasformazione di parte della propria casa in B&B da adibire all’accoglienza ospiti, può diventare imprenditoriale. In questo caso cambiano gli adempimenti che si devono seguire.

Bed&breakfast e contabilità: serve la partita Iva?

Dipende. Non sempre si deve aprire partita iva. La differenza sta nel fatto che si tratti di attività occasionale oppure imprenditoriale.

B&B occasionale

Sotto il profilo fiscale – come spiega Santangelo – “il carattere saltuario e occasionale dell’attività di fornitura alloggio e prima colazione consente, in via generale, l’esclusione dal campo di applicazione dell’Iva, sempreché tale attività non sia svolta in modo sistematico, con carattere di stabilità e con l’utilizzazione di mezzi che indicano professionalità nell’esercizio dell’attività stessa.

Chi avvia un bed and breakfast sarà un semplice privato che, operando senza ricorrere alla partita Iva né all’iscrizione al registro delle imprese presso la Camera di Commercio, è esonerato da tutta una serie di adempimenti che risultano essere obbligatori per le imprese commerciali.

Non si deve quindi emettere fattura. Tuttavia, qualora il cliente lo richieda, è possibile rilasciare ricevuta non fiscale”.

B&B imprenditoriale

Se invece si sceglie per l’apertura del proprio B&B la forma imprenditoriale, allora bisognerà aprire la Partita Iva e adempiere a tutti gli obblighi di un’attività d’impresa.

Bed&breakfast: quante camere deve avere?

Dal punto di vista dimensionale i B&B possono offrire alloggio fino ad un massimo di 3 camere e 6 posti letto complessivi per abitazione mentre gli affittacamere possono offrire sino a 6 camere e 12 posti letto su un massimo di due appartamenti. Ricordiamo però che i requisiti variano da Regione a Regione.

Bed&breakfast: come aprirlo

Per aprire un B&B si deve presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di inizio attività) allo sportello attività produttive (SUAP) del Comune in cui si trova l’ abitazione che deve coincidere con il B&B, e si deve allegare:

• planimetria dell’immobile;
• autodichiarazione sul titolo di possesso dell’immobile;
• certificati attestanti la regolarità e la messa a norma degli impianti.

L’attività di bed and breakfast – come precisato da Nicola Santangelo nel suo libro – “può essere iniziata dalla data di presentazione della segnalazione. Sul sito istituzionale di ciascuna amministrazione è indicato lo Sportello Unico, di regola telematico, al quale presentare la Scia”.

B&B in forma imprenditoriale: come aprirlo

Abbiamo già visto che quando l’attività di Bed and Breakfast viene svolta in modo non occasionale, continuativamente e attraverso una specifica organizzazione di mezzi, deve necessariamente essere inquadrata come attività d’impresa esercitata in modo professionale. Rientra quindi nel regime di imponibilità Iva. Questi sono gli adempimenti obbligatori:

• apertura della partita IVA;
• iscrizione alla Camera di Commercio;
• apertura posizione Inps Gestione commercianti;
• emissione di ricevuta fiscale o fattura se richiesta dal cliente;
• tenuta della contabilità;
• determinazione del reddito di impresa;
• applicazione degli studi di settore;
• tassazione IRPEF, IRAP e addizionali regionali e comunali;

Di tutti gli aspetti amministrativi, gestionali e fiscali di B&B e Affittacamere tratta in modo approfondito il seguente libro: