L’assemblea condominiale è uno dei momenti più attesi e al tempo stesso odiati della vita in condominio. E’ un’occasione obbligatoria di confronto e decisione sugli aspetti di ordinaria e straordinaria amministrazione, che si tiene di norma una volta l’anno, ma in caso di necessità anche più volte, a seconda delle decisioni da prendere.
Parte tutto con la convocazione e finisce tutto con il verbale di assemblea. In mezzo c’è la riunione vera e propria (in presenza oppure da remoto), quando i condomini si riuniscono, discutono l’ordine del giorno inserito in convocazione, spesso si sfogano e litigano sui problemi di convivenza reciproci e, infine, votano.
In questo articolo facciamo un focus sul verbale d’assemblea, snocciolando un decalogo delle cose da sapere su questo documento importantissimo stilato in riunione.
Chi volesse poi approfondire tutti gli aspetti della vita condominiale, può farlo con il libro “Manuale di sopravvivenza in condominio“, a cura dell’Avv. Luca Santarelli: una guida pratica e operativa per agire e non lasciarsi sopraffare da cause pendenti tra condomini, l’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali.
Indice
La convocazione dell’assemblea condominiale
Il primo step è la convocazione assembleare, che viene spedita al condomino interessato a partecipare con diverse modalità.
Per Legge:
– la consegna a mezzo della classica raccomandata postale;
– oppure la raccomandata elettronica via Pec o fax.
In realtà per prassi sono oggi utilizzate altre modalità di invio:
- raccomandata a mano. Questa consiste in una consegna fatta a mano e il soggetto che materialmente la porta si farà firmare un foglio per ricevuta. Questo avviene di norma negli stabili con portiere oppure oppure quando gli studi di amministrazione hanno il personale per potervi provvedere;
- mail ordinaria. L’amministratore può anche inviare una mail normale, mail ordinaria, a condizione che il condomino ricevente gli risponda che ha ricevuto la convocazione assembleare.
- con le stesse modalità possono essere usati anche i sistemi di messaggistica presenti nei cellulari (sms o whatsapp).
Il preavviso della convocazione
Chi invia o riceve la convocazione di assemblea condominiale deve inoltre tenere presenti i tempi di preavviso da rispettare.
L’atto deve giungere per legge al condomino cinque giorni liberi prima dell’assemblea. “Libero” significa che nei cinque giorni non si conta né il giorno dell’assemblea, né il giorno in cui giunge la convocazione.
E c’è di più: Inoltre, tra la prima e la seconda convocazione deve decorrere almeno un giorno, ma non più di dieci.
Il mancato rispetto di questi termini determina l’invalidità della delibera, rendendola annullabile. In pratica, se il verbale non viene impugnato nei termini stringenti, il vizio si sana.
Contenuto della convocazione
La convocazione dell’assemblea condominiale deve contenere:
- le modalità in cui si svolgerà l’assemblea;
- il luogo e indirizzo esatti
- il giorno e l’ora esatta;
- l’ordine del giorno.
Il Libro consigliato
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Modalità di svolgimento dell’assemblea condominiale
Sino al marzo del 2020 l’assemblea si poteva tenere solo in presenza.
La pandemia da Covid ha però cambiato tutto, anche in questo campo. In piena fase emergenziale è stato stabilito che le assemblee si potessero convocare sia in presenza che da remoto, sia con modalità mista:
- in presenza: prevede la presenza fisica dei condomini che desiderano partecipare o loro delegati;
- da remoto: l’assemblea si svolge online mediante un collegamento su piattaforma prescelta dall’amministratore e gradita ai condomini;
- in modalità mista: l’assemblea vede parte dei condomini presenti personalmente, altri collegati da remoto.
Essendo ormai modalità accettate, Il verbale che viene prodotto alla chiusura ha lo stesso valore, a prescindere dal modo in cui si è svolta l’assemblea.
Il verbale dell’Assemblea condominiale
Veniamo al cuore, ossia al verbale finale d’assemblea e al come deve essere redatto, in punti:
- Un verbale di assemblea nelle prime righe riporta il luogo e l’ora in cui si tiene la riunione.
- Per prassi le riunioni si tengono in seconda convocazione e pertanto nelle stesse righe deve essere dato atto che la prima convocazione è andata deserta.
- A seguire ci deve essere l’elenco integrale dei presenti in assemblea, scanditi da nome e cognome.
- La presenza può essere personale del condomino oppure di un suo delegato ( parente, ad un amico, ad un vicino di casa oppure ad un professionista).
- La legge vieta tassativamente è che la delega sia affidata all’amministratore.
- Accanto ai nominativi dei presenti devono essere poi riportati i millesimi della proprietà che rappresentano.
- Scritto ciò, l’assemblea procede alle nomine del presidente e del segretario, dopodiché si aprono l’esame e la discussione, con l’espressione di voto degli argomenti dell’ordine del giorno.
- Le voci verranno chiamate una per una, singolarmente e, al termine di ogni argomento, il segretario dell’assemblea dovrà scrivere i condomini che votano a favore, quelli che votano contrario e gli eventuali astenuti.
- Nell’ipotesi in cui i voti favorevoli siano quelli previsti dalla legge, per ritenere validamente adottato l’argomento all’ordine del giorno, il verbale ne deve dare espressamente atto con la classica formula: “L’assemblea delibera a maggioranza dei presenti per millesimi …../1000” oppure “L’assemblea delibera all’unanimità dei presenti”.
- Così terminata ogni voce all’ordine del giorno, viene dato atto dell’orario della chiusura del verbale che verrà letto e poi sottoscritto dal segretario e dal presidente di assemblea.
Informazioni tratte dal “Manuale di sopravvivenza in condominio“, Avv. Luca Santarelli
Il libro viene presentato Sabato 16 marzo alle ore 10.30 al Centro Arte e Cultura di Firenze. Interviene con l’Autore anche il sindaco di Firenze, Dario Nardella (che ne ha scritto la prefazione)>> Qui il Link all’evento Sopravvivenza in condominio. La partecipazione è gratuita.
