Aree edificabili: l’ I.C.I. è dovuta anche in presenza di vincoli

Premessa: i riferimenti normativi
Il presupposto dell’Imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.), poi divenuta I.M.U., è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli siti nel territorio italiano. Con riferimento particolare alle aree fabbricabili, il comma 1 dell’articolo 2, ha fornito una definizione molto controversa secondo la quale: “Si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità’ di espropriazione per pubblica utilità’”.
La definizione sopra citata è stata oggetto di ben due interpretazioni autentiche del Legislatore (art. 11 quaterdecies,comma 16 del Decreto Legge numero 203 del 2005 e art. 36, comma 2, ************* n. 223/2006) in base alle quali “Un’area e’ da considerare comunque fabbricabile se e’ utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

La sentenza numero 5161 della Corte di Cassazione
La pronuncia in commento ha sancito, in base alle interpretazioni autentiche sopra richiamate, che l’edificabilità di un’area deriva dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’emanazione degli strumenti urbanistici attuativi. Per questi motivi la Suprema Corte ha sostenuto che l’esistenza di vincoli che condizioni “di fatto” l’edificabilità non esclude il presupposto dell’imposta, ma produce effetti solo sulla base imponibile dell’imposta. In sintesi, un’area fabbricabile in base al piano regolatore comunale è soggetta all’I.C.I., a prescindere dall’esistenza di vincoli fattuali edificatori, incidendo quest’ultimi solamente sul valore venale dell’area e, quindi, sulla base imponibile dell’imposta.

I precedenti contrastanti sul tema della Suprema Corte
Si segnala, tuttavia, che il principio di diritto sopra esposto non è pacifico nella giurisprudenza del Giudice di legittimità. La Corte di Cassazione nella sentenza numero 25672 del 2008 aveva sancito che la destinazione a verde pubblico dal piano regolatore generale comunale escludeva la natura di area fabbricabile. Nella pronuncia numero 19131/2007, al contrario, la Suprema Corte aveva ritenuto soggetta a imposta un’area edificabile sottoposta a vincolo urbanistico e prossima all’esproprio.