Agevolazioni prima casa 2016: quando vengono revocate? Guida ai casi

Le agevolazioni sulla prima casa, come è noto, si possono ottenere solo quando l’acquirente ha residenza nel Comune dove è situato l’immobile o se si impegna comunque a trasferirvisi entro i diciotto mesi dall’acquisto.

Cosa succede, però, se il precedente inquilino non abbandona in tempo l’appartamento impedendo così il cambio di residenza? Quando l’impedimento al trasloco diventa legittima causa di forza maggiore?

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Il mancato rilascio dell’abitazione e la revoca delle agevolazioni

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Con la sentenza n. 13346 del 28 giugno 2016, la Corte di Cassazione si è espressa a favore dell’Agenzia delle Entrate e ha costretto un acquirente impossibilitato a traslocare nell’abitazione appena comprata a rinunciare alle agevolazioni fiscali sulla prima casa. L’uomo aveva acquistato l’immobile, locato al momento dell’atto, usufruendo appunto del bonus prima casa, che garantisce IVA al 4% e non al 20% se si acquista da un’impresa e imposta di registro al 2% e non al 9% se si compra da proprietario privato.

L’acquirente non aveva residenza nel Comune dell’abitazione, ma aveva immediatamente avviato regolari procedure per il suo trasferimento. Il precedente inquilino, tuttavia, nonostante il suo contratto di locazione fosse ormai terminato, si era rifiutato di abbandonare l’appartamento. Il Comune aveva a questo punto respinto la richiesta dell’acquirente di trasferimento di residenza, perché la nuova dimora indicata come residenza risultava già occupata.

Scaduto il termine dei diciotto mesi dall’acquisto, l’Agenzia delle Entrate aveva ritenuto il contribuente decaduto da ogni agevolazione e aveva preteso che l’uomo rinunciasse ai bonus. L’acquirente era allora ricorso al Tribunale ordinario e poi alla Corte d’appello, che si erano entrambi espressi a suo favore. Le Entrate hanno infine impugnato la sentenza in Cassazione, e la Suprema Corte ha accettato il loro ricorso. La causa di forza maggiore, secondo gli Ermellini, non si è configurata perché nel concreto l’occupazione della casa da parte del precedente inquilino impedisce all’acquirente il trasferimento di residenza in quello specifico appartamento e non nell’intero Comune. Diverso sarebbe, per l’appunto, il caso di un impedimento improvviso che colpisse l’intero Comune.

• Leggi qui in quali casi viene concesso il bonus prima casa

Causa di forza maggiore e cause individuabili

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La sentenza n. 13346/2016 della Cassazione è conforme a quanto stabilito dalla stessa Corte in alcune precedenti occasioni, inclusa la sentenza n. 2616/2016, che dichiarava un cittadino decaduto dalle agevolazioni prima casa anche se la causa del mancato trasferimento di residenza era da ricercarsi nel sopravvenuto fallimento della società costruttrice dell’immobile.

Tali sentenze sono importanti perché stabiliscono un’importante distinzione tra causa impeditiva “individuabile” (per quanto non imputabile all’acquirente) e vera e propria causa di forza maggiore. Quest’ultima, per essere riconosciuta dalla legge, deve essere “quella imprevedibile e sopravvenuta che non dipende da un comportamento addebitabile anche a solo titolo di colpa”. Un esempio in tal senso, precisa la Cassazione, potrebbe essere un terremoto o un altro tipo di disastro naturale che colpisca l’intero Comune.

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