Canone di locazione 2024, adeguamento Istat: come calcolare l’aumento

Quando si può fare la revisione del canone di locazione

Un canone di locazione può essere rivisto in diversi momenti e secondo diverse modalità, a seconda di quanto stabilito nel contratto di locazione e dalla normativa. Alcuni dei casi più comuni in cui può essere applicata la revisione includono:

• Scadenza del contratto: al termine di ogni periodo contrattuale, se il contratto prevede una clausola di revisione del canone, le parti possono concordare una nuova cifra in base agli indici ISTAT o ad altri criteri stabiliti nel contratto.
• Variazione delle condizioni dell’immobile: in alcuni casi possono essere apportati dei cambiamenti migliorativi all’immobile che ne aumentano il valore; questo può comportare la volontà del proprietario di richiedere revisione del canone, che deve essere effettuata rispettando precisi paletti.
• Clausola di indicizzazione: Alcuni contratti di affitto sono soggetti all’indicizzazione automatica, che si trasforma in un adeguamenti Istat. Questa condizione deve essere inserita anche come clausola interna.

Invece, assenza di specifiche clausole nel contratto che prevedano la revisione del canone di locazione, le parti devono attenersi a quanto concordato in fase di stipula del contratto di locazione.

E’ importante comunque specificare che qualsiasi del canone in base all’aggiornamento Istat deve essere concordata tra le parti e riportata in modo chiaro nel contratto.

Cos’è la rivalutazione Istat del canone di locazione

L’adeguamento Istat serve ad proporzionare l’importo dell’affitto all’andamento dell’economia e del costo della vita. Viene calcolato su base annuale o biennale. In sostanza, così come avviene per le pensioni e i sussidi, anche gli affitti sono soggetti alla rivalutazione annuale e all’adeguamento all’inflazione dei 12 mesi precedenti.

L’indice Istat quindi ha un impatto sull’affitto che è stato concordato tra inquilino e proprietario di casa.

Adeguamento Istat del canone di affitto: come si calcola

Il metodo di calcolo dell’adeguamento Istat non è sempre lo stesso per tutti e in tutti casi, ma può variare a seconda di alcuni condizioni stabilite nel contratto:

• chi applica l’indice FOI medio annuale dell’anno precedente, utilizza i dati di fine anno precedente per calcolare la media da applicare;
• chi invece rivaluta il contratto per la prima volta, deve calcolare l’adeguamento utilizzando l’indice più recente disponibile, moltiplicandolo per il canone indicato nel contratto (dal mese successivo a quello della scadenza contrattuale). Per gli anni successivi, si applica l’indice del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.

La formula per il calcolo dell’adeguamenti Istat per gli affitti è la seguente: Canone d’affitto x Indice Istat x percentuale di rivalutazione.

In generale, il canone di locazione si rivaluta applicando aliquote diversificate a seconda che si tratti di un contratto di locazione a uso abitativo o ad uso commerciale, ai sensi della legge 392/78 (articolo 32):

• fino al 100% dell’incremento dell’indice FOI per contratti di locazione ad uso abitativo
• fino al 75% dell’incremento dell’indice FOI per locazioni a uso commerciale

Calcola la rivalutazione del tuo canone di locazione, utilizzando il tool di calcolo “Adeguamento Istat Canone di Locazione“.

Revisione canone di locazione: adeguamento Istat dicembre 2023

L’indice di rivalutazione Istat stabilito il 15 dicembre 2023, riferito a novembre 2023 è pari a +118,7 su base annua (adeguamento annuale dello 0,7% rispetto al mese precedente) e a 12,3% su base biennale (per i contratti con clausola di adeguamento ogni 2 anni).

Per adeguare il canone di affitto all’inflazione si utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi.

Adeguamento Istat contratto di locazione: si può con la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che semplifica la tassazione delle locazioni abitative. Quando si applica la cedolare secca, il proprietario dichiara un reddito forfettario al fisco e il conduttore non è tenuto a versare l’imposta sul reddito relativa alla locazione.

In generale, quando si sceglie il regime della cedolare secca, il canone di locazione è fisso e non soggetto a variazioni durante il periodo di validità del contratto. Questo significa che non è prevista la possibilità di revisionare il canone durante il periodo contrattuale, né in relazione all’indice ISTAT né per altri motivi. Quindi il regime di cedolare secca esclude in automatico l’adeguamento dei canoni di affitto.

Tuttavia, è sempre importante verificare le clausole specifiche del contratto di locazione, poiché le condizioni possono variare e alcune clausole potrebbero prevedere eccezioni o disposizioni specifiche.

Adeguamento Istat: a quali contratti si applica

La rivalutazione sull’affitto è obbligatoria se è espressamente prevista da una clausola inserita nel contratto di locazione. L’inquilino non deve nulla in termini di adeguamento se il locatore non richiede espressamente per iscritto l’aumento in base alla rivalutazione. Questa deve essere richiesta espressamente e in forma scritta.

In queste circostanze, l’adeguamento del canone all’indice Istat va effettuato ogni anno, altrimenti il proprietario dell’immobile non può avanzare alcuna pretesa nei confronti dell’inquilino.

Ecco alcune informazioni chiave riguardo ai contratti di locazione soggetti all’adeguamento ISTAT:

• Contratti a canone libero: Questo meccanismo è più comune nei contratti a canone libero, cioè quando il canone di locazione non è fissato da normative regionali o locali. Nei contratti a canone concordato, invece, il canone è spesso già definito in base a accordi specifici e l’adeguamento ISTAT può essere escluso o limitato.
• Clausola contrattuale: L’adeguamento ISTAT avviene in base a una clausola presente nel contratto di locazione.
• Frequenza dell’aggiornamento: La frequenza dell’aggiornamento varia a seconda di quanto stabilito nel contratto, ma è spesso annuale. Il calcolo dell’adeguamento si basa sull’andamento dell’indice ISTAT negli ultimi dodici mesi.

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