Così arriverà la legge che farà da cornice ad altre regolamentazioni succedutesi negli ultimi tempi, come il turnover per gli spazi di parcheggio, il ripetersi degli schiamazzi e la disciplina del problema delle infiltrazioni d’acqua. Tutte criticità alquanto frequenti per chi è abituato a vivere in un palazzo condiviso. Ora, però, l’attesa è per la conversione definitiva della riforma cardine, rinviata per l’urgenza di approvazione di spending review, riforma del lavoro e decreto sviluppo. Ma la ridefinizione della convivenza condominiale avrà di certo profonde ricadute in termini di servizi agli abitanti, di risoluzione delle dispute e, in ultima analisi, anche di inclusione culturale. Vediamo perché.
Come status giuridico, il condominio uscirà dalla riforma come soggetto non titolare di diritti rivendicabili e dunque attribuiti riguardo le parti comuni degli edifici. Sostanzialmente, la proprietà delle parti comuni è ascrivibile in senso ampio a tutti i soggetti titolari esclusivi delle unità abitative. Dovrebbe essere rivisitata, se non intercorreranno modifiche di sorta durante i vari passaggi parlamentari, la normativa in applicazione da ottant’anni, che aveva inquadrato il condominio come soggetto prossimo a tutela giuridica specifica sugli spazi condivisi dai suoi utenti.
Novità interessanti, poi, dovrebbero arrivare dalla nuova forma di mediazione, che si ricollega alla volontà generale di ridisegnare le controversie su scala civile, da qualche tempo anche tra le mura condominiali. L’edificio, in tal senso, diventerà parte specifica della disputa, anzi è proprio lui che disporrà il ricorso a questa procedura di mediazione obbligatoria. Fondamentale, di conseguenza, anche la funzione di raccordo tra l’entità “condominio” e l’assemblea, che, tra l’altro, vede aggiornati i suoi estremi di stampo deliberativo e costitutivo del quorum.
Ala mediazione, naturalmente, non sarà consenrtito procrastinarsi ad libitum; per la sua conclusione, è previsto un limite massimo di 4 mesi, con convocazione preventiva di almeno 20 giorni, pena la non validità della seduta. Vengono introdotte alcune specifiche che rendono la vita assembleare dei residenti in condominio per alcuni aspetti più vincolante, per altri più informale e potenzialmente soggetta ad abusi in caso non sopraggiunga tempestivamente una regolamentazione correlata.
Per cominciare, qualora un proprietario versi in stato di morosità dei suoi beni, il suo diritto di voto viene sospeso fino a risoluzione del contenzioso erariale. Il rendiconto condominiale invece continua a essere redatto tramite l’esistente principio di competenza: esso dovrà indicare solo le reali voci di spesa, quelle materialmente sostenute e non quelle messe a bilancio su previsioni future o ipotesi di investimento. Inoltre, per gli amministratori viene soppresso l’obbligo d’iscrizione nei registri della Camera di Commercio, ma, insieme, si apre a un albo dei condòmini e degli amministratori stessi nelle sedi delle agenzie territoriali.
Una delle novità più interessanti è sicuramente quella che vieta la convocazione di un assemblea nei giorni di festività previsti dalle religioni che hanno firmato un protocollo d’intesa con lo Stato italiano: una norma che regola la situazione di incertezza nei tanti condomini in cui vivono persone appartenenti a etnie e confessioni diverse e che si ritrovano a convivere con usanze, tradizioni e calendari festivi assai poco compatibili.
La riforma apre, in ultima analisi, anche alla realizzazione dei siti web per il condominio: tramite l’inserzione di apposite credenziali, per i residenti sarà in questo modo possibile tenere sotto controllo in qualsiasi momento le spese condominiali. Viene inserito poi, nella fase di passaggio tra un residente e il successore all’interno del medesimo immobile, la possibilità che tra le due parti si costituisca una sorta di patto di solidarietà in base alle quote, fino al momento di consegna effettiva dell’atto di vendita.
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