Passo carrabile: edificio con più proprietari ed individuazione delle responsabilità

Accertata la violazione di cui all’art. 22 , c. 2 e 11 del Codice della Strada (accesso già esistente, sprovvisto di autorizzazione), ci si pone questa domanda: lo stabile ove è ubicato il passo carrabile è una villetta a due piani, il primo è di proprietà di una sola persona, mentre il secondo è diviso a metà tra moglie e marito. Il relativo verbale deve essere unico, notificato contestualmente a tutti e tre, obbligati in solido tra loro al pagamento della sanzione, oppure ognuno di loro risponde della singola violazione e, quindi, notificare un verbale ciascuno e ognuno di loro dovrà provvedere al pagamento? In un caso diverso, in presenza di un amministratore condominiale, è possibile notificare il verbale solo a questi?

Ovviamente la prima cosa da valutare nel caso in esame è chi ha mantenuto (o aperto e mantenuto) il passo carrabile non autorizzato, per cui dovrà essere verificato catastalmente a chi effettivamente è intestata l’area asservita dall’accesso, ben potendo accadere che nella villetta bifamiliare l’area destinata all’accesso e al ricovero dei veicoli sia associata a una sola proprietà. Verificato che si tratta di un’area comune alle due proprietà immobiliari e da queste destinata al ricovero dei veicoli, la condotta omissiva andrà imputata a ciascun proprietario o comproprietario a titolo di concorso. Pertanto la responsabilità propria di ciascuno determinerà l’applicazione delle relative sanzioni pecuniarie in capo a ognuno dei proprietari o comproprietari. In presenza di un amministratore, si ritiene corretto imputare la responsabilità a questo soggetto che rappresenta il condominio.

Per maggiori dettagli si riporta la parte di interesse di un corposo approfondimento in materia di concorso e solidarietà. 
“Articolo 22 – Accessi e passi carrabili
Per aprire nuovi accessi e nuove diramazioni dalla strada ai fondi o fabbricati laterali, o nuovi innesti di strade soggette a uso pubblico o privato è sempre necessaria l’autorizzazione dell’ente proprietario della strada (o comunque competente al rilascio); gli accessi o le diramazioni già esistenti, ove provvisti di autorizzazione, devono essere regolarizzati in conformità alle prescrizioni regolamentari. Parimenti, gli accessi preesistenti non possono essere mantenuti senza autorizzazione, per cui anche nel caso di subentro nella proprietà nel fondo servito, questi devono essere regolarizzati. Infatti, il comma 11 dell’articolo 22 del codice della strada punisce tanto chi apre nuovi accessi o nuove diramazioni ovvero li trasforma o ne varia l’uso senza l’autorizzazione dell’ente proprietario, quanto chi mantiene in esercizio accessi preesistenti privi di autorizzazione, con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da Euro 169,00 ad Euro 679,00, oltre alla sanzione amministrativa accessoria dell’obbligo del ripristino dei luoghi a carico dell’autore della violazione stessa e a proprie spese. 
Autore materiale della violazione: chiunque, avendo l’obbligo di chiedere l’autorizzazione per aprire un accesso, ovvero per mantenere in uso un accesso preesistente, non vi provvede, ovvero chi abbia modificato sostanzialmente un precedente accesso autorizzato.
Quindi, non pare vi possano essere particolari difficoltà nell’individuare tale soggetto nel proprietario del fondo servito, salvo rilevare altri concorrenti tra gli eventuali comproprietari, ovvero anche in coloro che, come l’usufruttuario o il conduttore, abbiano realizzato l’accesso. 
Concorrente: onde evitare dissertazioni che rischiano di rimanere sul piano dottrinale, occorre riferirsi al caso concreto in cui la violazione di norma è stata già consumata e si realizza a distanza di tempo dall’apertura dell’accesso, con l’utilizzo e quindi con il mantenimento in uso di un passo carrabile. Pertanto, poco interessa chi materialmente abbia originariamente effettuato l’opera, salvo che per rilevare eventuali ipotesi di ulteriore responsabilità per la violazione primaria (aver realizzato l’accesso abusivo – salvo prescrizione), poiché la violazione si concretizza in realtà con il mantenimento di un accesso non autorizzato. Ove si possa anche risalire al primo autore della violazione, come ad esempio nel caso in un edificio di nuova costruzione, successivamente venduto a chi dell’accesso continui a fare uso senza regolarizzarlo, potremo avere, nei limiti della prescrizione quinquennale, anche la responsabilità del realizzatore materiale del passo abusivo. 
L’ipotesi più ricorrente del concorso è costituita dalla comproprietà di edifici singoli o dal condominio. Non pare possano esistere dubbi riguardo al fatto che l’obbligo di chiedere l’autorizzazione per l’apertura o per il mantenimento del passo carrabile sia da ricondursi ad ogni comproprietario del fondo servito, salvo esaminare la posizione dell’amministratore del condominio, ove esistente, nei confronti dei condomini, questione di non semplice soluzione. 
L’amministratore ed il condominio: Il condominio si costituisce “ex se” ed “ope iuris” senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nello stesso momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune o in cui l’unico proprietario di un edificio ceda a soggetti diversi in proprietà esclusiva piani o porzioni di piano dell’immobile, sì da realizzare l’oggettiva condizione di frazionamento di esso che, contemporaneamente, da origine alla situazione di diritto soggetta al regime di condominio.
Il condominio riguarda le parti comuni dell’edificio condominiale, individuate in linea di massima dall’articolo 1117 del codice civile, salvo risulti il contrario da un titolo di proprietà esclusiva.
Sono pertanto parti comuni, quelle di seguito indicate in via esemplificativa e non esaustiva:
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. 
Non pare quindi esservi dubbio che, ove l’accesso serva una parte comune dell’edificio, anche esso rientri nel condominio, mentre se il passo carrabile è esclusivo, in quanto afferente ad un’unica proprietà o comunque tale risulti da un titolo, non potrà rientrare nella definizione dell’articolo 1117 del codice civile.
Per quanto riguarda l’amministratore del condominio, va ricordato che il rapporto che lo lega al condominio ricade nella disciplina del mandato, per cui il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato, nei limiti in esso previsti, con la diligenza del buon padre di famiglia. Ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.
L’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Nei limiti delle attribuzioni sopra indicate o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può, inoltre, essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto .
Ai sensi dell’articolo 1133 del codice civile, i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. 
Bisogna poi tenere conto che  l’assemblea provvede all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini e dei poteri/doveri dell’amministratore nella gestione del capitolo condominiale.
Dal quadro normativo sin qui delineato è evidente che non è semplice distinguere i vari titoli di responsabilità, come vedremo anche in relazione all’articolo 30 del codice della strada, per quel che riguarda la manutenzione delle parti comuni degli edifici.
Pertanto, ove il condominio non abbia, per qualsiasi motivo, l’amministratore, non possono sussistere dubbi in merito alla responsabilità concorrente dei proprietari dei fondi serviti dall’accesso, atteso che ognuno di essi era titolare del potere/dovere di richiedere l’autorizzazione o comunque di regolarizzare il passo carrabile, salvo rivalsa nei confronti degli altri proprietari; si ritiene che in questo caso eventuali patti contrari non sia opponibili alla pubblica amministrazione.
La questione si complica se è stato nominato l’amministratore del condominio, che ha da un lato il dovere di garantire i diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, compiendo i necessari atti conservativi (come quello di regolarizzare il passo carrabile che, nell’inerzia di tale adempimento è soggetto all’ordine di ripristino) e dall’altro ha ampi poteri per adempiervi, in quanto, come già detto, ai sensi dell’articolo 1133 del codice civile, i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. L’unico ostacolo che escluderebbe, in ipotesi, la responsabilità dell’amministratore e quindi farebbe rivivere quella dei singoli condomini, potrebbe riferirsi alla mancanza di liquidità della cassa condominiale o a situazioni contingenti (es. amministratore appena nominato).  Vedi infra l’ipotesi legata alla conservazione degli edifici e dei muri prospicienti la sede stradale (articolo 30 del codice della strada) 
Procedure: l’accertamento delle responsabilità non può prescindere, anche in questo caso, da una accurata attività di indagine tesa in primo luogo all’individuazione di tutti i proprietari dei fondi serviti dall’accesso, che si presumono essere gli autori materiali dell’illecito consistito, quantomeno, nel mantenimento del passo carrabile non autorizzato. Di seguito si verificherà l’esistenza dell’amministratore, dalle risultanze del registro ove deve essere annotata la nomina o comunque dal verbale dell’assemblea condominiale e l’eventuale esistenza di maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea. Tutto questo raccogliendo le dichiarazioni dei proprietari e, se nominato, dell’amministratore in una essenziale fase di partecipazione al procedimento, dove gli interessati possono far valere le proprie osservazioni e contribuire ad un più corretto accertamento delle responsabilità.”

(Giuseppe Carmagnini)