La mancata registrazione del contratto di locazione produce nullità del contratto? Questa nullità è sanabile?

La nullità di un contratto determina il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti, come se lo stesso non fosse mai stato stipulato.
Dobbiamo occuparci, in questa sede, cosa comporta la mancata registrazione del contratto di locazione, non espressamente prevista dal Codice Civile, e se tale vizio comporta nullità del contratto a sua volta sanabile o meno, il tutto mediante varie provvedimenti giurisdizionali.
Per capire quali sono gli effetti in caso di mancata registrazione del contratto di locazione, dobbiamo in primis definire cosa comporta la registrazione del suddetto contratto.
Il contratto di locazione (art. 1571 cc), è un contratto a causa onerosa, a effetti obbligatori e a prestazioni corrispettive. Può avere ad oggetto sia beni mobili (c.d. noleggio) sia beni immobili. Il contratto avente ad oggetto beni immobili deve essere obbligatoriamente registrato, quindi conveniamo che per la stipula dei contratti di locazione di beni immobili la forma scritta è richiesta a pena di nullità (n applicazione dell’art. 1 comma 4 della l. 431/1998 che prevede, “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”), anche per far fronte ai problemi relativi alla conclusione dei cosiddetti contratti “in nero”. Tale registrazione avviene mediante presentazione di due copie dell’atto all’ ufficio del Registro dell’ Agenzia delle entrate o mediante una procedura di registrazione telematica che sostituisce la presentazione diretta.
La registrazione è obbligatoria qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, tranne nei casi in cui la durata del contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’ anno.
Il termine per la registrazione dei contratti di locazione di beni immobili è di 30 giorni dalla loro sottoscrizione.
Lo Stato con la L. 311/2004 ha intrapreso un’aspra lotta all’ evasione fiscale anche nel settore immobiliare.
Più precisamente all’art. 1 della legge finanziaria per il 2005 (L. n. 311 del 30/12/2004) è stato stabilito che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
La mancata registrazione del contratto produce la nullità? Cosa vuol dire?
Ciò significa che se il contraenti (proprietario e/o il conduttore) non adempiono a quanto prescritto dalla legge, quel contratto è come se non esistesse. Su tale questione la giurisprudenza non è univoca bensì altalenante.

2. Giurisprudenza costituzionale

La Corte Costituzionale con la sentenza 50/2014, ha dichiarato illegittimi l’art. 3, commi 8 e 9, del d. lgs. 23/2011, in relazione alla possibilità data al conduttore di registrare di propria iniziativa il contratto di locazione presso l’Agenzia delle entrate. La finalità della norma era volta a far emergere i contratti “in nero”, mediante denuncia da parte del conduttore il quale otteneva automaticamente per 4 anni un canone molto basso pari al triplo della rendita catastale.
La Corte Costituzionale ha dichiarato l’ illegittimità costituzionale per “difetto di delega”, ritenendo che le norme di evasione per le locazioni “in nero” sono andate oltre gli obiettivi fissati dal suddetto decreto.
Le norme in oggetto, in conseguenza di quanto sopra detto , hanno perso efficacia ed effetto immediato “ex tunc” e cioè con l’estensione dell’inefficacia delle norme in oggetto ai giudizi ancora pendenti al momento della pronuncia (saranno quindi “salvi” quei conduttori, che dopo la registrazione del contratto di locazione e prima della sentenza della Corte hanno versato il canone “ridotto” per effetto della denuncia all’ Agenzia delle Entrate. Costoro quindi potranno versare il canone “legale” fino a dicembre 2015 in virtù del decreto n. 121/2014, senza subire la procedura di sfratto. Siamo quindi in presenza di una nullità sanabile).
La Corte Costituzionale con tale sentenza ha creato un vuoto normativo che dovrà essere sanato dal Legislatore.

3. Giurisprudenza di legittimità

La tesi elaborata ed espressa dai giudici di merito (Tribunale Modena, Ordinanza 12/06/2006) configura la registrazione del contratto come condicio iuris di efficacia, con la conseguenza che l’omessa registrazione determina conseguentemente non la nullità del contratto, ma solo la sua inefficacia, ai sensi dell’art. 1360 co 1 cc.
Il tribunale di Napoli (Sentenza, Sez. IX civ., 19/10/2009) propende invece per la nullità del contratto di locazione non registrato ma sanabile con effetti “ex nunc” fino alla registrazione la quale rende valido il contratto da quel momento.

La Corte d’Appello di Brescia (Sentenza, 28/05/2012, n.682), elabora un’altra tesi, quella della nullità insanabile del contratto per cui, “l’articolo 1 comma 346 l. n. 311 del 2004 non introduce una condizione al diritto di agire in giudizio, ma opera sul piano sostanziale, “limitandosi” a sancire una nullità non prevista in via immediata e diretta dal codice civile (art. 1418, comma 2, c.c.), ma ricavabile attraverso il rango di norma imperativa riconosciuto alla disposizione tributaria (art. 1418, comma 1, c.c.), la cui violazione determina la nullità del negozio.”
Il tribunale di Roma con la pronuncia del 2014 (Sentenza, 21/01/2014, n. 1597) segue l’orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione (Sentenza, n. 16089/2003) prevedendo che la tardiva registrazione a differenza della precedente pronuncia sana la nullità del contratto di locazione con efficacia “ex tunc”.

4. Giurisprudenza di merito

La Corte di cassazione con la sentenza n. 16089/2003, sancisce che l’omissione dell’adem¬pimento fiscale ,ossia la mancata registrazione del contratto di locazione, non determina la nullità del contratto stipulato tra le parti, “la mancata registrazione del contratto di locazione non determina nullità, in quanto, nonostante l’indubbio risalto dato dalla L. n. 431 del 1998 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo), al profilo fiscale relativo alla registrazione del contratto di locazione, la stessa non è stata tuttavia elevata a requisito di validità del contratto, atteso che si richiede quale requisito di validità del contratto di locazione solo la forma scritta, e non anche la registrazione, sicché un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio“
La Corte di Cassazione con la Sentenza, Sez. III civ., 07/04/2010,n. 8230, sposa la tesi dell’inefficacia del contratto di locazione non registrato e non la nullità dello stesso.
La terza sezione civile della Cassazione ha mostrato di non condividere più l’orientamento interpretativo secondo cui la mancata registrazione del contratto di locazione non determina la sua nullità e ha rimesso la questione interpretativa relativa alla sua validità alle Sezioni Unite, ritenendo superata la precedente posizione (sentenza n. 16089/2003).
Con l’ordinanza interlocutoria n. 37 del 3 gennaio 2014 la suprema corte ha chiesto alle sezioni unite di pronunciarsi. La corte ha ritenuto che in materia di locazione la nullità del contratto non registrato non può neppure essere sanata con la registrazione tardiva, “la scrittura privata, successivamente registrata, è nulla perché costituisce patto contrario alla legge, in quanto volto a determinare un importo maggiore del canone di locazione, superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato e che la successiva registrazione del patto non può sanare la nullità di un atto contra legem, volto, peraltro, a realizzare un’ evasione fiscale a vantaggio del locatore”.

5. Conclusioni e riflessioni finali

Rispondere alla domanda che ci siamo posti con questa rassegna non è stato facile.
Sulla fatto che il contratto di locazione, per periodi superiori ai 30 giorni, debba essere registrato, ossia depositato presso l’Agenzia delle entrate, non sorgono dubbi.
Le incertezze sorgono allorquando il contratto di locazione non viene regolarmente registrato.
Con i provvedimenti esaminati in questo lavoro abbiamo notato che la giurisprudenza è giunta ad opinioni divergenti e non pacifiche.
Secondo l’orientamento oggi dominante, la mancata registrazione del contratto comporta la nullità insanabile dell’atto, quindi determina il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotto, come se lo stesso non fosse mai venuto ad esistenza (Corte d’Appello di Brescia Sentenza 28/05/2012 n. 682; Corte Costituzionale, Sentenza n. 50/2014; Cass. civ. Ordinanza 37/2014).
Seguono l’orientamento dominante anche i Tribunali di Napoli (Sentenza 19/10/2009) e Roma (Sentenza n.1597, 21/01/2014) che propendo per la nullità del contratto non registrato ma con la possibilità di sanatoria, “ex tunc” per il foro di Roma, “ex nunc” per Napoli.
Infine parte della giurisprudenza sposa la tesi della validità dell’atto, in quanto la registrazione è condicio iuris di efficacia, con la conseguenza che l’omessa registrazione determina conseguentemente non la nullità del contratto, ma solo la sua inefficacia (Cass. civ. Sentenza 16089/2003, Tribunale Modena, Ord. 12/06/2006, Cass. civ. Sentenza n. 8230/2010).
Bisogna distinguere infine la lotta all’evasione fiscale in qualsiasi sua forma, dalla confusione che si può creare compromettendo un negozio giuridico attraverso la sanzione più grave: quella della sua inesistenza.
L’applicazione di tale sanzione potrebbe essere un ottimo e forte incentivo per porre fine alla stipula di contratti “in nero” e quindi un valido strumento per la lotta all’evasione fiscale.
Il contratto di locazione non registrato e quindi nullo comporterebbe problemi anche sul piano procedurale, il locatore per ottenere il rilascio dell’immobile non può agire con la procedura di sfratto (art. 658 cc) in quanto il contratto non esiste più, ma questi dovrebbe intraprendere un’azione ordinaria per occupazione sine titulo, procedura più lunga e costosa da quella di sfratto.