Opere extracapitolato per la “prima casa” con IVA 4%

Un tema che, spesso, pone dubbi sia agli acquirenti di abitazioni “prima casa” che alle stesse imprese costruttrici e che non di rado, per la scarsa conoscenza delle norme di legge e delle interpretazioni fornite dalla stessa Amministrazione finanziaria, viene risolto in modo prudenziale e subottimale, determinando antipatiche contrapposizioni, riguarda la possibilità di avvalersi dell’aliquota IVA ridotta anche nell’esecuzione di migliorie o di finiture personalizzate.

L’autore di questo articolo, Stefano Baruzzi, è autore degli Ebook di freschissima pubblicazione “Le agevolazioni fiscali prima casa” e “L’imposta di registro nelle operazioni immobiliari”, entrambi pubblicati dagli editori Fisco e Tasse e Maggioli. ndR

Su tale tema, peraltro, la stessa Agenzia delle Entrate è intervenuta in epoca abbastanza recente con uno specifico documento di prassi, riconoscendo il diritto dei contribuenti di richiedere l’applicazione dell’aliquota di maggior favore.

Più precisamente, la risoluzione 22/E/2011 ha confermato la possibilità di fruire dell’IVA ridotta al 4 per cento anche per l’esecuzione di opere “extracapitolato” commissionate direttamente dal contribuente, in fase di costruzione della sua “prima casa”, all’impresa appaltatrice.

Nel caso specifico, il socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa – cooperativa che realizza alloggi abitativi non di lusso concedendo in appalto a terzi i relativi lavori – commissiona, in corso d’opera, all’impresa appaltatrice interventi edili aggiuntivi consistenti in “migliorie” sul proprio immobile a destinazione abitativa “prima casa”, precisando che l’esecuzione e il pagamento di tutte le opere extracapitolato sono stati gestiti e concordati direttamente con l’impresa costruttrice.

Ciò premesso, chiede di conoscere quale sia la corretta aliquota applicabile ai corrispettivi dei lavori in questione allo stesso direttamente fatturati dalla ditta costruttrice.

La risoluzione ricorda che il numero 39) della Tabella A, parte seconda, allegata al DPR 633/72 prevede l’aliquota IVA del 4 per cento per le “prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati “Tupini” (ex art. 13, L. n. 408/49) effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita, ivi comprese le cooperative edilizie e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa, o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21), nonché alla realizzazione delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis della stessa Tabella.  [1]

A sua volta, il punto 21 rimanda alla nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa  parte prima allegata al D.P.R. n. 131/1986, contenente le condizioni per le quali è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa”.

In buona sostanza, il regime agevolato spetta nelle sole ipotesi di contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione “ex novo” di fabbricati a destinazione abitativa non di lusso.

Committenti dei lavori possono essere, rispettivamente, imprese costruttrici per la rivendita, cooperative edilizie e loro consorzi nonché persone fisiche in possesso dei requisiti “prima casa”.

Nel caso di specie, i lavori di costruzione sono stati commissionati a terzi da una cooperativa edilizia a proprietà divisa, mentre i lavori di miglioramento sono stati commissionati da un soggetto in possesso dei requisiti “prima casa”.

Per quanto concerne le prestazioni rese dall’appaltatore nei confronti della cooperativa, aventi ad oggetto la costruzione dell’immobile, è pacifica l’applicabilità del richiamato n. 39) della Tabella A, parte seconda, allegata al DPR n. 633 del 1972.

Per quanto concerne le diverse prestazioni rese direttamente al singolo socio e relative agli interventi di miglioria (extracapitolato), non avendo le stesse ad oggetto un intervento di ristrutturazione edilizia (dato che l’alloggio su cui intervengono i lavori non è ancora completamente realizzato), la risoluzione osserva che le stesse si inseriscono comunque nel processo di costruzione dell’immobile ed hanno ad oggetto l’inserimento di materiali particolari o accorgimenti costruttivi destinati ad assicurare una migliore funzionalità dell’alloggio.

Anche tali prestazioni, quindi, seppur rese nei confronti di un soggetto (il socio della cooperativa) diverso dal committente principale (la cooperativa), considerato che il socio che richiede le migliorie è in possesso dei requisiti per fruire dell’agevolazione “prima casa”, possono fruire dell’aliquota IVA del 4 per cento di cui al punto 39) della Tabella A, parte seconda, allegata al DPR n. 633/72.

La risoluzione evidenzia che tale conclusione è supportata, tra l’altro, dalla circolare n. 219/E/2000, che ha riconosciuto la spettanza dell’aliquota IVA del 4 per cento in relazione ai lavori di ampliamento degli edifici già costruiti o in corso di costruzione, nell’ipotesi in cui il committente sia una persona fisica in possesso dei requisiti “prima casa”, ritenendo coerente con la “ratio” delle disposizioni in discorso la finalità di agevolare interventi idonei a migliorare le condizioni di utilizzo della “prima casa”.

Idoneità che ricorre senz’altro anche in relazione alle migliorie costruttive oggetto dell’interpello di cui alla risoluzione 22/E/2011.

La risoluzione conclude richiamando l’attenzione sulla circostanza che l’aliquota del 4 per cento è applicabile ai lavori extracapitolato solo alla condizione – prevista pure dalla richiamata circolare n. 219/E del 2000 – che l’abitazione conservi, anche dopo l’esecuzione dei lavori in questione, le caratteristiche non di lusso, all’epoca da determinarsi sulla base dei parametri dettati dal decreto del Ministero dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969 e, dal 2014, in relazione alla non appartenenza dell’unità immobiliare alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.