Usucapione di beni comuni

L’ usucapione è una modalità di acquisto della proprietà che si fonda sul possesso pacifico e indisturbato per vent’ anni (ordinario) o dieci anni ( abbreviato).

Si ha interruzione del possesso trascorso un anno dalla perdita di controllo sul bene.

In ambito condominiale il diritto ad usucapire un bene comune si avrà quando:
– il possesso del bene comune sia esclusivo,
– prolungato per vent’anni
– gli altri condomini non abbiano mai obiettato.

In tal senso, la Cassazione ha affermato che: ” in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sè, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem”, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell’altro compossessore, risultando, per converso, necessario, a fini di usucapione , la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene (Cass. 15 giugno 2001 n. 8152).

Tanto premesso, di recente la Corte di Cassazione con sentenza n. 0006643/15 è intervenuta per dirimere una controversia concernete l’installazione di un citofono ad opera di un condomino su un vano appartenente ai beni in comune a seguito del quale l’ altro condomino provvedeva a disinstallarlo.

Sulla questione la Suprema Corte ha ribadito l’ inesistenza del possesso esclusivo, per la configurabilità del quale: ” è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all’ uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ” ius in re aliena” ( Cass. 9 agosto 2001 n. 11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all’ inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436, Cass. 13 dicembre 1994 n. 10652).

A giudizio del giudice di Legittimità occorre distinguere tra possesso utile ai fini dell’ usucapione e situazione di fatto tutelabile in sede di azione di reintegrazione, indipendentemente dalla prova che spetti un diritto, da parte di chi è privato violentemente od occultamente della disponibilità del bene.

La legittimazione attiva spetta sia al possessore uti dominus che al detentore nei confronti dello spoliator che sia titolare del diritto e tenti di difendersi opponendo che ” feci sed iure feci”.

Il presupposto per l’accoglimento della domanda è dare la prova dell’ attualità del possesso, essendo necessario provare una situazione di fatto, protrattasi per un periodo di tempo apprezzabile ed avente i caratteri esteriori di un diritto reale (Cass. 1 agosto 2007 n. 16974).

La nicchia, era nel compossesso di tutti i condomini per cui, a seguito dell’ installazione dell’ impianto, l’ablazione non costituiva reazione legittima.

Altresì, si osservava, che l’ indagine era carente sia sull’ esistenza di una canalina a favore del condomino che per primo ha provveduto all’installazione dell’impianto, che poteva avere un effetto prenotativo, sia sulla circostanza che la nicchia potesse essere sufficiente per la collocazione di entrambi gli impianti.

Un’ accertamento sarebbe stato necessario per dirimere ogni dubbio sulla circostanza che il compossessore non può escludere il possesso di altro avente titolo.