Le operazioni di locazione di fabbricati [1] all’interno dell’attività di impresa o professionale sono qualificate ai fini IVA come prestazioni di servizi (si veda l’art. 3 del D.P.R. 633/72).
In linea generale, le operazioni in commento sono esenti da IVA (art. 10 comma 1 n. 8 del D.P.R. 633/72), fatto salvo alcune specifiche ipotesi per le quali è prevista la possibilità di optare per il regime di imponibilità.
Il presente articolo è firmato dall’autrice dell’ebook in corso di pubblicazione sull’argomento del reverse charge. (ndR)
Il trattamento IVA da applicare alle locazioni di fabbricati dipende dall’oggetto della cessione. E’ necessario distinguere tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali:
Locazione fabbricati abitativi
La disciplina riguardante la locazione di fabbricati abitativi è contenuta nell’art. 10, n. 8 del D.P.R. 633/72[2]. In base a tale norma, le operazioni di locazione di fabbricati abitativi sono operazioni esenti ad eccezione delle seguenti casistiche, nell’ambito delle quali tali operazioni possono diventare imponibili IVA per opzione del locatore se:
- il locatore è impresa che ha costruito il fabbricato o che su di esso ha eseguito (anche tramite imprese appaltatrici) gli interventi di cui all’art. 3 co. 1 lett. c), d) ed f) del Testo unico dell’edilizia;
- la locazione ha come oggetto fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, ai sensi del DM 22.4.2008.
Di conseguenza, soltanto nei due casi esposti la locazione può essere imponibile IVA; in tutti gli altri si ricade nel generale regime di esenzione.
Locazione fabbricati strumentali
La disciplina riguardante la locazione di tali fabbricati è contenuta nell’art. 10, n. 8 [3] del D.P.R. 633/72. In base a tale norma, le operazioni di locazione di fabbricati strumentali sono operazioni esenti, anche se tale regime subisce una deroga, come si evince dalla norma, ogni qualvolta il locatore esprime nel contratto l’opzione per l’imponibilità.
Quindi, se il locatore opta per l’imponibilità, l’operazione diventa assoggettata ad IVA, mentre se invece non opta nel contratto per l’imponibilità, la locazione diventa esente IVA.
Vediamo una tabella che riepiloga tutte le casistiche trattate riguardanti le locazioni:
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TIPOLOGIA di FABBRICATO |
REGIME IVA |
| Locazione di fabbricati strumentali | Regime naturale: esenzione. Il locatore può optare per l’imponibilità nel contratto di locazione. |
| Locazione di fabbricati abitativi | Regime naturale: esenzione. |
| Locazione di immobili abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati | Regime naturale: esenzione. Il locatore può optare per l’imponibilità nel contratto di locazione. |
| Locazione di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali | Regime naturale: esenzione. Il locatore può optare per l’imponibilità nel contratto di locazione. |
Aliquote IVA applicabili
Le operazioni imponibili di locazione di immobili possono essere soggette all’aliquota del 10% o a quella ordinaria. L’aliquota del 10% [4] si applica alle locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione o alle locazioni di alloggi sociali di cui al D.M. 22.4.2008. Da quanto sino ad ora esposto ne deriva che la locazione di immobili strumentali è, invece, assoggettata ad aliquota ordinaria.
Tabella riassuntiva
Di seguito verrà riepilogato il trattamento ai fini IVA delle locazioni di immobili attualmente in vigore:
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TIPO DI IMMOBILE |
LOCATORE |
TRATTAMENTO IVA |
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Abitativo |
Imprese di costruzione o che hanno eseguiti interventi di ristrutturazione sul fabbricato |
Esente, salvo l’opzione per l’imponibilità nel contratto di locazione |
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Alloggi sociali |
Chiunque |
Esente, salvo l’opzione per l’imponibilità nel contratto di locazione |
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Abitativo |
Imprese diverse da quelle di costruzione o che hanno eseguiti interventi di ristrutturazione |
Esente |
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Strumentale |
Chiunque |
Esente, salvo l’opzione per l’imponibilità nel contratto di locazione |
[1] E’ considerato fabbricato qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altra costruzione mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome. Per tale definizione vedere la Circolare del Ministero dei Lavori pubblici n. 1820 del 23.7.1960 e la Risoluzione Ministeriale n. 46/E del 1998.
[2] Tale norma dispone che: “le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarieta’ sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attivita’ sportive del 22 aprile 2008, e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.”.
[3] Tale norma dispone che: “le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarieta’ sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attivita’ sportive del 22 aprile 2008, e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.”.
[4] Disciplinata dal n. 127 duodevicies della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/72.
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