Terreni, fabbricati rurali e TASI

Per chi possiede terreni o fabbricati rurali, l’appuntamento con la Tasi si presenta, di regola, meno impegnativo, dal punto di vista economico (e, quanto meno per i terreni agricoli, anche sotto il profilo degli adempimenti da porre in essere), di quanto non sia per altri contribuenti.

La situazione si presenta in modo diversificato per i singoli tipi di cespiti, nei termini di seguito illustrati.

L’autore di questo articolo ha firmato il volume appena uscito: “La Tasi e la Iuc” (Maggioli, 2014) (ndr)

Terreni agricoli

Sono, per legge, esclusi dalla TASI (art. 1, comma 669 della legge 147/2013, come modificato dall’art. 2 del D.L. n. 16/2014) e quindi non occorre fare assolutamente nulla, a prescindere dall’ubicazione del bene (in pianura, in collina o in montagna) e dall’attività svolta da chi lo possiede.

Questo è uno dei pochi aspetti che differenziano in modo significativo la TASI dall’IMU.

Possono considerarsi agricoli i terreni che non sono inclusi fra quelli suscettibili di edificazione in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

 

Terreni fabbricabili

Differente sorte ha colpito i terreni fabbricabili, i quali rientrano a pieno titolo fra gli immobili soggetti alla TASI. Peraltro, l’aliquota TASI che colpisce questi immobili è in genere contenuta in quanto soggetta, insieme all’aliquota IMU (in genere ben più elevata), a limiti di cumulo disposti dalla legge e non oltrepassabili da parte dei Comuni.

Ricordiamo, infatti, che il comma 677 della legge 147/2013, come integrato dall’art. 1 del D.L. 16/2014, stabilisce, seppur in modo farraginoso e ambiguo (il che ha generato per i possessori di abitazioni principali e assimilate spiacevoli effetti a causa dell’elevato impatto prodotto dalla TASI), che il comune può determinare l’aliquota TASI rispettando in ogni caso il vincolo in base al quale la somma delle aliquote della TASI e dell’IMU per ciascuna tipologia di immobile non sia superiore all’aliquota massima consentita dalla legge statale per l’IMU al 31 dicembre 2013, fissata al 10,6 per mille e ad altre minori aliquote, in relazione alle diverse tipologie di immobile e che, per il 2014, l’aliquota massima non può eccedere il 2,5 per mille. Tuttavia, sempre per il 2014, nella determinazione delle aliquote TASI possono essere superati i predetti limiti per un ammontare complessivamente non superiore allo 0,8 per mille a condizione che siano finanziate, relativamente alle abitazioni principali e alle unità immobiliari ad esse equiparate, detrazioni d’imposta o altre misure tali da generare effetti sul carico di imposta TASI equivalenti o inferiori a quelli determinatisi con riferimento all’IMU relativamente alla stessa tipologia di immobili.

Quest’ultimo tema è stato specificamente approfondito dalla circolare del Ministero dell’Economia e delle Finanze n. 2/DF del 29 luglio 2014.

 

Fabbricati rurali strumentali

Per questi fabbricati – che, lo ricordiamo, devono avere conseguito, già ai fini ICI/IMU, il riconoscimento di ruralità – l’aliquota TASI non può tassativamente superare l’1 per mille.

Essa può essere ridotta con delibera comunale al di sotto di tale soglia, fino all’azzeramento, ma non può mai superare il limite massimo dell’1 per mille. Conferma esplicita in tal senso è stata fornita anche dal Ministero con la risposta n. 7 del documento “domande e risposte” (FAQ) del 3 giugno 2014.

Questo importante documento ha altresì chiarito che anche alla TASI si applica la finzione giuridica valida, ormai da molti anni, ai fini dell’ICI e poi dell’IMU, in base alla quale, se un terreno è edificabile, ma è posseduto da coltivatori diretti (CD) o da imprenditori agricoli professionali (IAP), anche società, iscritti nella previdenza agricola, ed è condotto dagli stessi soggetti cosicché su di esso persiste l’attività agricola (coltivazione, allevamento, ecc.), allora – ecco la finzione giuridica – tale terreno non viene considerato, ai fini dell’IMU e della TASI, come terreno edificabile, bensì come terreno agricolo.

Dal che consegue, ulteriormente, che esso non è soggetto a TASI in quanto considerato (seppur fittiziamente) agricolo e, come tale, è escluso  dall’applicazione del tributo sui servizi indivisibili.

Conferma in tal senso è stata fornita dal Ministero con la risposta n. 9 del documento FAQ sopra citato.

Si faccia attenzione che tutte le condizioni sopra enunciate devono essere rispettate per usufruire dell’esclusione dalla TASI.

Pertanto, nel diverso caso in cui un terreno edificabile non sia posseduto da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, allora la finzione giuridica non opera e il terreno non può fruire dell’esclusione da IMU, neppure se i proprietari (o i possessori: ad es., gli usufruttuari) concedono il terreno in affitto a coltivatori diretti o a imprenditori agricoli professionali. In questo caso, manca la condizione, essenziale, che il proprietario (o il possessore) sia egli stesso coltivatore diretto o IAP e conduca direttamente il terreno.

Conferma di quanto detto è stata fornita dal Ministero nella risposta n. 10 del documento FAQ. Tale risposta ha altresì precisato che, in questi casi, la TASI deve essere determinata in base alla situazione del proprietario (o del possessore), considerando il terreno come edificabile (quale esso è, in effetti, dal punto di vista urbanistico) e deve essere poi ripartita tra questi soggetti e gli affittuari secondo le percentuali stabilite dai singoli Comuni: ricordiamo che conduttori, affittuari, comodatari e altri detentori o occupanti sono tenuti a pagare una percentuale della TASI che, a seconda dei Comuni, varia tra il 10 e il 30 per cento del totale.

 

Fabbricati rurali abitativi

Ai fini della TASI non godono di particolari agevolazioni, ma sono considerate come normali abitazioni.

Peraltro, si ricorda anche che, in taluni casi, le abitazioni rurali possono essere considerate, per legge (art. 9, comma 3 bis, D.L. n. 557/93), come fabbricati rurali strumentali, ai quali si applicano quindi le regole già in precedenza precisate stabilite per questi ultimi fabbricati. Tale può essere il caso: (1) delle abitazioni dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento; (2) delle costruzioni destinate alle persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna; (3) delle costruzioni destinate ad uso di ufficio dell’azienda agricola.

 

Soglia minima per il versamento della TASI

Con particolare – anche se non esclusivo – riferimento ai terreni edificabili e ai fabbricati rurali strumentali, stante le limitazioni stabilite dalla legge alle aliquote applicabili a tali tipologie di immobili, il conto della TASI dovrebbe risultare, in genere, contenuto e, anzi, potrebbe presentarsi l’eventualità che non superi il limite di 12 euro annui al di sotto del quale viene meno l’obbligo di effettuare il versamento, salva la possibilità, che la legge concede ai singoli Comuni, di deliberare la riduzione del limite al di sotto del predetto importo al fine di costringere un maggior numero di contribuenti a versare la TASI.

Per quanto detto, laddove l’importo che emerge dal calcolo della TASI sia inferiore a 12 euro annui, occorre verificare con attenzione le delibere e i regolamenti TASI approvati dai Comuni, al fine di accertare se, per caso, una tale riduzione  –  del limite di 12 euro – sia stata adottata.

Si rammenta che il limite di 12 euro (o quello inferiore eventualmente deliberato dal Comune) opera:

1. su base annua: pertanto, non è sufficiente che il solo acconto o il solo saldo, presi singolarmente, risultino inferiori al limite;
2.  sull’insieme degli immobili posseduti dal contribuente nel Comune: quindi, non è sufficiente che il versamento dovuto, ad esempio, per un’area edificabile posseduta dal contribuente sia inferiore alla soglia minima se poi lo stesso contribuente deve pagare la TASI anche su altri immobili posseduti nello stesso Comune dalla cui sommatoria deriva un importo superiore al limite.