Investimenti immobiliari, come guadagnare con le case: dove conviene investire

Il caro, vecchio mattone è una delle forme di investimento più classiche e, lasciatecelo dire, intramontabili. Se da un lato non è sbagliato affermare che non passerà facilmente di moda, è altrettanto vero che il modo di investire oggi in immobili è molto cambiato rispetto al passato. Fino a qualche anno fa infatti, gli investimenti immobiliari erano visti come un bene rifugio a senso unico. Si acquistava una casa, la si metteva in affitto o la si ristrutturava per rivenderla a un prezzo maggiore.

Certamente questi modi di investire in immobili sono ancora validi oggi, ma accanto ad essi, e specialmente sotto la spinta di internet, sono nate nuove forme di investimento immobiliare, che hanno ampliato le possibilità di chi desidera investire in case. Oltre a ciò, la buona notizia è che nel 2021, in Italia, il mercato immobiliare ha cominciato a riprendersi e si è registrato un positivo incremento delle compravendite di immobili.

In questo articolo vogliamo offrire al lettore una panoramica sulle opzioni a disposizione di chi intende guadagnare con le case, per rispondere a una domanda apparentemente scontata, ma in realtà fondamentale: oggi conviene investire in immobili?

Quali sono i costi degli investimenti immobiliari?

Come vedremo tra poco, le tipologie di investimento immobiliare a disposizione di chi desidera entrare in questo mercato sono tante e con ognuna ha caratteristiche diverse. Tutte però, hanno in comune la presenza di oneri di investimento. Tra i costi di cui bisogna tenere conto ci sono:

• Il regime fiscale. È costituito dalle tasse e dalle imposte che l’investimento scelto porta con sé. Pensiamo, per esempio, all’imposta di registro quando si acquista una casa o alla cedolare secca, quando la si vuole affittare. Prima di avventurarsi in un determinato investimento immobiliare è indispensabile quantificare a quanto ammontano questi costi.
• Facilità di disinvestimento. Nella vita non si sa mai cosa può accadere e tante volte può rendersi necessario abbandonare un investimento in tempi rapidi. Questa eventualità va calcolata in anticipo, quantificando quanto costerebbe disinvestire con poco preavviso.
• Costi di agenzia. Se ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare per acquistare una casa, dovrai corrispondergli una media del 3% del prezzo di acquisto dell’immobile come compenso. Significa che se la casa che intendi comprare costa 200.000 euro, dovrai riconoscere una commissione di 6.000 euro all’agenzia.

Dove conviene comprare casa?

Se ti stai chiedendo dove conviene comprare casa, la prima cosa da sapere è che  in Italia il mercato immobiliare ha ricominciato a crescere, seppur lentamente e ciò è testimoniato dal trend dei prezzi che è in leggero aumento. Secondo l’Istat, nel nostro Paese i prezzi degli immobili sono cresciuti dell’1,7% nel primo trimestre del 2021 e cresceranno del 3,4% nel secondo. Ciò è favorito principalmente dai bassi tassi di interesse praticati dalle banche sui mutui.

Ma veniamo alla nostra domanda, dove conviene comprare casa in Italia?

Per rispondere, possiamo prendere in considerazione la lista delle città in cui conviene acquistare un immobile, perché sono necessarie meno annualità di stipendio per farlo. In pratica, parliamo delle città in cui comprare casa costa meno rispetto al reddito medio dei propri abitanti. Prima di svelare quali sono, è bene sapere che la media nazionale è di 6,6 annualità di stipendio necessarie per poter acquistare una casa. I dati analizzati sono relativi al 2019 e sono stati messi a confronto con quelli del 2009.

Con 3,6 annualità di stipendio (contro le 5,9 annualità necessarie nel 2009), Palermo è risultata essere la città più conveniente d’Italia  in cui comprare casa. Al secondo posto Genova, con 3,7 annualità (nel 2009 erano 6,8), seguita da Bari, con 3,8 annualità di stipendio (dieci anni prima ce ne volevano ben 8). Al quarto e quinto posto, appaiate troviamo Verona e Torino, entrambe con 4,8 annualità (nel 2009 ce ne sarebbero volute, rispettivamente 6,1 e 7,1). Naturalmente, il costo dell’investimento non è l’unico parametro da valutare, tuttavia se si guarda alla convenienza nuda e cruda, questi sono i capoluoghi di provincia più convenienti in cui oggi conviene comprare casa.

Comprare una casa per abitarci

Conviene comprare casa oggi? Anche se è ovvio che la risposta a questa domanda varia da situazione a situazione, attualmente, visti i bassi tassi di interesse praticati dalle banche, compare una casa accendendo un mutuo a tasso fisso è estremamente conveniente. La questione si fa ancora più interessante se si tratta della prima casa. Grazie alle agevolazioni fiscali di cui si può usufruire infatti, le imposte da pagare sull’atto di acquisto saranno ridotte. Basti pensare all’imposta di registro del 2%, invece che del 9%, sul valore catastale dell’immobile o ai 50 euro una tantum per le imposte ipotecaria e catastale.

Affittare casa come investimento

La seconda domanda a cui vogliamo rispondere è: conviene comprare casa per affittarla? A prima vista la risposta sembrerebbe scontata, ma le variabili da valutare per chi sceglie questo tipo di investimento immobiliare a reddito sono diverse. In particolare, bisognerebbe raccogliere le informazioni necessarie per rispondere alle seguenti domande:

• A quale tipologia di utenti è più indicato rivolgersi? Studenti, famiglie, vacanzieri. A seconda del target di riferimento ci saranno tipologie e ubicazioni di immobili più adatte.
• A quanto ammonterebbero tasse e imposte? Questi oneri variano da caso a caso ed è fondamentale quantificarli prima.
• Quanto mi costerebbe liquidare l’investimento in tempi brevi? Ossia, se fossi costretto a vendere l’immobile all’improvviso, quanto denaro ci rimetterei?

Comprare e rivendere un immobile per guadagnare

Comprare e rivendere è un’altra delle formule di investimento immobiliare più diffuse, nota anche come flipping immobiliare o house flipping. Quando si ha la fortuna di trovare un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto a quello di mercato, quella di acquistarlo, ristrutturarlo e venderlo è un’opzione allettante e potenzialmente molto remunerativa. Un caso tipico è rappresentato dalle case messe all’asta, che hanno sempre prezzi estremamente vantaggiosi.

Quanto costa ristrutturare una casa? Solitamente una media tra i 500 e i 1.000 euro al metro quadro, in base ai materiali scelti e, naturalmente, alle condizioni di partenza dell’abitazione.

Anche in questo caso però, vanno valutate alcune variabili, prima fra tutte la tassazione applicata alla vendita ravvicinata nel tempo di un immobile rispetto alla data di acquistato.

Ci riferiamo alla cosiddetta plusvalenza, ossia alla tassazione calcolata sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo d’acquisto, a cui vanno aggiunte le imposte e le spese sostenute. Se infatti, vendi una casa che hai comprato meno di 5 anni prima, dovrai pagare il 20% di imposte. Tuttavia esistono delle “scappatoie” (perfettamente legali) che ti permettono di risparmiare, per esempio se dimostri di aver mantenuto la residenza nell’immobile, acquistato come prima casa, per almeno metà del tempo trascorso dalla data di acquisto.

Affitti brevi per turisti, case vacanza da affittare

Se ti stai domandando dove investire in immobili in italia, puoi trovare la risposta pensando alla risorsa più strategica e non ancora del tutto sfruttata che contraddistingue il nostro Paese. Stiamo parlando del turismo, che ha un enorme potenziale del nostro Paese. Se vivi in una località turistica o vuoi sfruttare l’appeal dello stivale, puoi pensare di acquistare una casa e affittarla per brevi periodi ai turisti. Le case vacanza al mare sono l’esempio più lampante di questo tipo di investimento immobiliare, a cui realtà del web come Airbnb hanno contribuito a dare un incredibile impulso.

In pochi anni, in Italia e all’estero, milioni di persone hanno messo in affitto stanze o intere case per qualche giorno o settimana, facendo nascere un business tutto nuovo. Come per gli affitti tradizionalmente intesi, anche nel caso degli affitti brevi è bene farsi un’idea di quale sia il rapporto costi/benefici, per esempio informandosi su eventuali costi e oneri a carico del locatario. In generale, come accade per qualunque altra attività imprenditoriale, è consigliabile realizzare un business plan dettagliato prima di iniziare.

Crowdfunding immobiliare: i gruppi di investimento immobiliare

Un altro modo innovativo di guadagnare con le case è il cosiddetto crowdfunding immobiliare. Parliamo di piattaforme specializzate presenti su internet grazie alle quali più persone o aziende possono unire gli sforzi, principalmente economici, e realizzare insieme progetti immobiliari. I gruppi di investimento immobiliare realizzati grazie al crowdfunding immobiliare si basano su un principio semplice e vincente, l’unione fa la forza e, in questo caso, permette di raccogliere i fondi necessari per avviare un progetto, che può essere più o meno grande.

Chiunque può beneficiare del crowdfunding immobiliare, dal privato che non dispone di grossi fondi, ma desidera investire in un progetto in cui crede, all’impresa costruttrice che cerca partner insieme ai quali realizzare un complesso residenziale. Investire nell’immobiliare sfruttando il crowdfunding immobiliare e i gruppi di investimento immobiliare permette di guadagnare in maniera proporzionale all’investimento una volta che le proprietà costruite sono state vendute. Sul web sono nate diverse piattaforme di crowdfunding immobiliare, italiane e internazionali; tra le più note troviamo Concrete, Walliance e Trusters.