Mutuo: rivoluzione in arrivo. Bastano 7 rate non pagate per perdere la casa?

TUTTO QUELLO CHE C’E’ DA SAPERE IN QUESTO VOLUME:

L’atto del Governo n. 256, modificando alcuni elementi fondamentali del testo unico della Finanza, recepisce la Direttiva Europea sui mutui, la 2014/17/UE A.G. n. 256. Secondo i rappresentanti del Ministero dell’Economia e delle Finanze, è stata scelta: “la soluzione migliore per il consumatore-debitore”, in sostanza quella che non gli fa perdere tutto in quanto il creditore è tenuto a riconoscergli la differenza tra il valore dell’immobile e l’importo del credito non rimborsato.

BASTANO 7 RATE DI MUTUO NON PAGATE PER PERDERE LA CASA? COSA PREVEDE LA LEGGE?

Il fulcro del nuovo decreto legislativo si concentra nell’articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, il quale regolamenta i casi di “inadempimento del consumatore” eludendo le procedure di esecuzione.

Quello che la legge prevede è che, in caso in cui il soggetto debitore eviti di pagare 7 rate del mutuo, viene rimessa al finanziatore la possibilità di adottare le procedure atte a “gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti”, tra le quali viene previsto che sia la banca che il sottoscrittore del mutuo possano inserire nel contratto la previsione che la casa ipotecata venga restituita alla banca, affinché venga venduta, qualora si verifichino appunto 7 mancati pagamenti.

La banca, in tal modo, ha la possibilità di rientrare del finanziamento, rimanendo comunque l’obbligo di restituire al consumatore l’entrata ‘supplementare’ che è stata ricavata.

D’ORA IN POI LE BANCHE POSSONO IMPOSSESSARSI DIRETTAMENTE DELLA CASA?

Al fine di velocizzare il recupero dei crediti non riscuotibili da parte degli istituti di credito, viene inoltre tolto l’articolo 2744 del codice civile, che vieta quello che viene definito “patto commissorio”, vale a dire il patto con cui si concorda che, qualora non venga pagato il credito entro il termine prestabilito, “la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”.

Superando questo divieto gli istituti bancari, in sostanza, potranno direttamente entrare in possesso dell’immobile e metterlo in vendita, dietro l’intento, in questo modo, di snellire le procedure qualora intervenga l’inadempimento del pagatore.

MUTUI: COSA PREVEDE IL DECRETO CHE RECEPISCE LA DIRETTIVA EUROPEA?

La Direttiva europea, all’articolo 28, disciplina anche le ipotesi di morosità del consumatore. Il Governo, recependo la Direttiva, con il suddetto decreto legislativo, stabilisce che le parti del contratto possano “convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all’inadempimento secondo quanto previsto all’articolo 120-duodecies”.

Fonti del Ministero dell’Economia e delle Finanze fanno sapere che la previsione della possibilità di restituire al consumatore l’eventuale eccedenza e che il bene oggetto della garanzia debba essere stimato da un perito selezionato di comune accordo tra le parti, non è un elemento dato per scontato, in quanto non viene imposto dalla Direttiva ma figura come scelta nazionale, rientrante di fatto nella tipologia di patto (cosiddetto Patto marciano) permesso dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Vietato, al contrario, dalla stessa Cassazione è il cosiddetto patto commissorio con cui il creditore e il debitore convengono, in caso di non effettuato pagamento, che il bene dato in pegno o in ipoteca passi alla proprietà del creditore nonostante abbia valore più elevato rispetto al credito, e senza presumere il rimborso dell’eccedenza. Questa possibilità, quindi, non è prevista nel decreto recepente la Direttiva.