Condominio: fondo-lavori per la caldaia e rilascio certificazione

In riferimento alla nuova disciplina sugli impianti termici e la preparazione dell’acqua calda sanitaria che trova applicazione in tutte le Regioni che non hanno provvedutoautonomamente al recepimento della direttiva 2002/91/Ce, attualmente sostituita dalla 2010/91/Ue, il Dpr 74/2013, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 27 giugno, ha specificato tutte le regole in materia di conduzione delle caldaie nei condomini. Al riguardo, in condominio le attività di esercizio, conduzione, controllo e manutenzione dell’impianto termico, così come l’osservanza delle disposizioni normative in riferimento all’efficienza energetica, sono assegnate al responsabile dell’impianto stesso, ossia l’amministratore. L’incarico, tuttavia, su delibera dell’assemblea, può essere affidato (con contratto stipulato per iscritto) ad un terzo responsabile. Sarà, però, quest’ultimo a rispondere dal mancato rispetto delle regole. Sussistono, in particolare, due casi specifici che dovranno fare i conti con la riforma del condominio (legge 220/2012) entrata in vigore il 18 giugno 2013. Questi rispettivamente riguardano:

1)  impianto non conforme prima dell’affidamento dell’incarico;

2)  impianto che diventa inadeguato rispetto alla legge nel corso del contratto.

Nella primo caso la delega al terzo responsabile non può essere rilasciata, a condizione che nell’atto di delega sia espressamente conferito l’incarico di procedere alla messa a norma. In casi tipici, tuttavia, come ad esempio opere di manutenzione straordinaria, la riforma condominiale ha stabilito l’obbligatorietà di costituire un fondo speciale di importo che sia pari all’ammontare dei lavori. Questo soddisfacimento diventa una condizione indispensabile ai fini dell’effettiva validità della stessa delibera, la quale, in assenza della raccolta di tutte le somme richieste dalla normativa, non è mai perfetta.

In mancanza della provvista, la responsabilità rimane in capo all’amministratore. Sarà infatti quest’ultimo che dovrà provvedere ad agire con decreto ingiuntivo, dotato d’immediata esecutività, nel caso voglia trasferire la responsabilità direttamente sui condomini. Durante l’espletamento del contratto può anche intervenire la necessità di effettuare interventi obbligatori, non previsti al momento dell’atto di delega o richiesti dalle evoluzioni della normativa, che risultano indispensabili ai fini del corretto funzionamento dell’impianto termico e della rispettiva rispondenza alle prescrizioni di legge. In tal caso, il terzo responsabile è tenuto a trasmettere all’amministratore per iscritt0 e in maniera tempestiva la necessità di realizzare gli interventi necessitanti. Spetterà poi all’amministratore convocare l’assemblea in tempo rapidi per autorizzare con adeguata delibera l’effettuazione degli interventi richiesti.

La delibera, tuttavia, non sarà perfezionata se l’amministratore oltre alla stessa, non risulterà in possesso anche di tutti i fondi: una circostanza, questa, che di fatto rimane difficilmente realizzabile. In assenza, la delega del terzo responsabile decade in maniera automatica. Sarà proprio quest’ultimo a dover contattare la Regione o Provincia autonoma per informare della decadenza e delle ragioni sottostanti. Solo a questo punto, gli organi di competenza potranno emanare le sanzioni previste. A prescindere dall’urgenza, non si avvalla la sussistenza della competenza dell’amministratore in riferimento all’affidamento delle opere senza il via libera da parte dell’assemblea dal momento che, normalmente, esistono dei tempi tecnici per la convocazione. Sempre nella Gazzetta Ufficiale del 27 giugno è stato pubblicato anche il Dpr 75/2013 destinato a disciplinare i requisiti dei professionisti che sono abilitati a rilasciare la certificazione energetica dell’edificio.