TRACCIA
Tizio, dopo aver stipulato un contratto preliminare per l’acquisto dell’immobile di proprietà di Caia, le chiede, al fine di poter procedere alla stipula del contratto definitivo, di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.
A fronte dell’inadempimento della promittente alienante, Tizio si rivolge al proprio legale rappresentandogli la volontà di addivenire comunque alla stipula del contratto definitivo e la sussistenza di fatto della regolarità urbanistica dell’immobile.
Assunte le vesti del difensore di Tizio, il candidato rediga l’atto giudiziario ritenuto più opportuno, illustrando gli istituti e le problematiche sottesi alla fattispecie in esame.
MASSIMA DI RIFERIMENTO
In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ., dovendo prevalere la tutela di quest’ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all’abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita. (Rigetta, App. Catania, 25/09/2003)
Cass. civ., sez. unite, 11 novembre 2009, n. 23825 (rv. 609753)
Svolgimento
TRIBUNALE DI ……….
ATTO DI CITAZIONE
Per Tizio, nato a ………. (……….), il …/…/… cod. fisc.: ………. e residente in ………. (……….), alla via ………., elettivamente domiciliato in ………. alla via ………. n. ………., presso lo studio legale dell’avv. ………., cod. fisc.: ………. – che lo rappresentata e difende, giusta procura stesa in calce al [a margine del] presente atto – che indica ………., quale numero di fax e ………., quale indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata), comunicata al proprio ordine, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti teletrasmessi.
PREMESSO IN FATTO
Per meglio apprezzare i fatti di causa e la conseguente fondatezza delle conclusioni in fondo formulate, è opportuno fare una breve digressione sulla vicenda.
– Tizio, in data …/…/…, ha stipulato un contratto preliminare per l’acquisto dell’immobile di proprietà di Caia, sito in ………., alla via ………., contrassegnato con ………, part. ………. (v. doc. I);
– successivamente, in data …/…/…, Tizio ha chiesto a Caia, al fine di poter procedere alla stipula del contratto definitivo, di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (v. doc. II);
– non avendo ricevuto alcuna risposta, in data ………., è stato esperito il tentativo di conciliazione che ha dato esito negativo (v. doc. III).
IN DIRITTO
Secondo la legge n. 47 del 1985, art. 40, commi 2 e 3, gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui dell’art. 35, comma 6.
Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti della L. 4 gennaio 1968, n. 15, art. 4, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.
Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo.
Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare (oggi permesso di costruire), possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l’opera autorizzata.
Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1° settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente.
In base all’art. 17 della legge n. 47 del 1985, gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.
Nel caso in cui sia prevista, ai sensi del presente art. 11, l’irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio della concessione in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell’integrale pagamento della sanzione medesima.
La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.
Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza della concessione al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.
Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivami da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali; l’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni di cui all’art. 13 della presente legge, dovrà presentare domanda di concessione in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.
Si ritiene pacifico il principio giurisprudenziale secondo cui il contratto preliminare privo dei riferimenti circa la regolarità urbanistica dell’immobile o della dichiarazione della data di costruzione non è nullo, solo che non può dar luogo ad una pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex art. 2932 cod. civ., posto che la sentenza non può realizzare un effetto precluso alle parti: il giudice non può trasferire un immobile non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla L. n. 47 del 1985.
La sentenza ex art. 2932 cod. civ., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che eluda la legge.
Se esistono però le condizioni richieste dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, è possibile la verifica circa la sussistenza di tali condizioni prima della pronuncia ex art. 2932 cod. civ..
La funzione delle dichiarazioni in parola è anche “informativa” ed è volta altresì a contenere il fenomeno dell’abusivismo edilizio.
La finalità delle richieste formalità è sia di prevenzione, sia di protezione del soggetto che contratta con chi costruisce abusivamente; tale seconda finalità non può essere sacrificata da un’applicazione rigorosa del rimedio invalidatorio. La legge stessa ammette che “se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza della concessione ai tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa” (citato L. n. 47 del 1985, art. 17 sopra riportato).
Non può ritenersi coerente e rispondente alla finalità della legge impedire al promissario acquirente – a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all’abusivismo sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita – la possibilità di ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso fornendo in giudizio la prova della detta regolarità urbanistica nell’ipotesi in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti e di rendere la dichiarazione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 40.
In caso di non collaborazione da parte del promittente venditore, come è consentita a una delle parti di un contratto definitivo di confermare l’atto carente integrandolo con i documenti mancanti o con la dichiarazione omessa, al promissario acquirente deve essere consentito produrre i documenti circa la regolarità urbanistica dell’immobile o rendere la prevista dichiarazione circa la data di costruzione dell’immobile al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ., che il giudice potrà emettere dopo aver acquisito i detti documenti o la detta dichiarazione proveniente da una qualsiasi delle parti.
Pertanto vanno tutelate le ragioni del promissario acquirente e non va lasciata nelle sole mani del promittente venditore la possibilità di concludere il contratto definitivo o di emettere sentenza ex art. 2932 cod. civ..
Consegue che i documenti relativi alla regolarità urbanistica o la dichiarazione circa la data della costruzione possono essere prodotti in giudizio dal promissario acquirente con conseguente pronuncia ex art. 2932 cod. civ. e produzione degli effetti che le parti avrebbero potuto conseguire con il definitivo (v. doc. IV).
A queste conclusioni, del resto, è pervenuta anche la Corte di cassazione che, a Sezioni Unite, affrontando un caso analogo a quello in esame, ha affermato che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ., dovendo prevalere la tutela di quest’ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all’abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita (Cass. civ., sez. unite, 11 novembre 2009, n. 23825).
L’inadempimento di Caia, inoltre, ha arrecato un pregiudizio all’attore derivante dalla mancata disponibilità dell’immobile, per il quale si richiede il risarcimento, nella misura di euro ………., o nell’importo maggiore o minore che sarà riconosciuta dal Tribunale, oltre interessi e rivalutazione monetaria a decorrere dal ……… sino all’effettivo soddisfo (v. doc. V).
Tutto ciò premesso, Tizio, come rappresentato, difeso e domiciliato,
CITA
Caia a comparire e costituirsi, ai sensi e nelle forme cui all’art. 166 cod. proc. civ., innanzi al Tribunale di ………., Sezione e Giudice designandi, all’udienza del giorno …/…/…, ore di rito e soliti locali di ordinarie udienze, con espresso avviso che, non comparendo e non costituendosi verrà dichiarato contumace e si procederà, comunque, nei suoi confronti per ivi sentire accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
1) piaccia al Tribunale accertare, in via preliminare, l’inadempimento di Caia agli obblighi nascenti dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti in data ………. ed avente ad oggetto l’immobile sito in ………., alla via ………., contrassegnato con ………., part. ………., cat. ………., rendita catastale ………. e, per l’effetto, emettere sentenza produttiva del contratto non concluso tra le parti;
2) condannare il convenuto al risarcimento dei danni patiti dall’istante e quantificati in euro ………., o nell’importo maggiore o minore che sarà riconosciuta dal Tribunale, oltre interessi e rivalutazione monetaria a decorrere da ………. sino all’effettivo soddisfo.
A tale effetto
INVITA
il convenuto a costituirsi in giudizio, nel termine di venti giorni prima dell’udienza suindicata e nelle forme di cui all’art. 166 cod. proc. civ., e a comparire all’udienza stessa dinanzi al giudice che sarà designato ex art. 168-bis cod. proc. civ., con l’espresso avvertimento che la tardiva costituzione in giudizio determina le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 cod. proc. civ..
A sostegno dei propri assunti
PRODUCE
le seguenti prove documentali:
1) contratto preliminare di compravendita immobiliare del ………. (all. I);
2) diffida mediante raccomandata A/R del …….. (all. II);
3) verbale di mancata conciliazione del ………. (all. III);
4) dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47 attestante la regolarità urbanistica dell’immobile a firma dell’attore (all. IV);
5) ………. e
Con riserva di integrazione e precisazione delle conclusioni e delle istanze istruttorie ai sensi dell’art. 183 cod. proc. civ..
Tutto ciò con vittoria di spese ed onorari.
Luogo e data.
Avv. ……….
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